Herstellungsaufwand
Auch: Herstellungskosten · Baukosten (aktivierungspflichtig)
Herstellungsaufwand bezeichnet Kosten für den Neubau, die Erweiterung oder die wesentliche Verbesserung eines Gebäudes über seinen ursprünglichen Zustand hinaus. Anders als reiner Erhaltungsaufwand mindert er den steuerlichen Gewinn oder die Werbungskosten nicht sofort, sondern nur verteilt über die Nutzungsdauer im Wege der Abschreibung (AfA).
Ausführliche Erklärung
Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand und sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand ist eine der praxisrelevantesten steuerlichen Fragen rund um Bestandsimmobilien und ein häufiger Streitpunkt mit dem Finanzamt. Für den Makler wichtig:
- Definition nach § 255 Abs. 2 HGB: Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.
- Typische Fälle: Anbau, Aufstockung, Einbau einer bisher nicht vorhandenen Etage, erstmaliger Dachgeschossausbau, Zusammenlegung mehrerer Standardausstattungsbereiche auf ein höheres Niveau (z. B. Sanierung von drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster – sogenannte "Standardhebung").
- Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung anfallen und netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten kraft gesetzlicher Fiktion als Herstellungskosten – selbst wenn es sich inhaltlich um reine Erhaltungsmaßnahmen handelt (eigenständiger, besonders praxisrelevanter Begriff, siehe verwandte Begriffe).
- Steuerliche Folge: Herstellungsaufwand erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und wird über die reguläre lineare (2 % bzw. 3 % je nach Baujahr) oder – bei entsprechender Berechtigung – degressive AfA über Jahre verteilt abgeschrieben, statt im Zahlungsjahr voll als Werbungskosten oder Betriebsausgabe zu wirken.
- Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand: Reine Instandsetzung und Modernisierung, die den ursprünglichen Zustand nur wiederherstellt oder zeitgemäß anpasst (z. B. Austausch alter gegen neue, aber vergleichbare Fenster), ist grundsätzlich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand – vorbehaltlich der 15 %-Grenze in den ersten drei Jahren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kauft ein Mehrfamilienhaus für 400.000 Euro (Gebäudeanteil 300.000 Euro) und lässt im ersten Jahr für 50.000 Euro Bäder, Heizung und Elektrik komplett modernisieren. Da die Kosten die 15 %-Grenze von 45.000 Euro (bezogen auf den Gebäudeanteil) überschreiten, werden sie insgesamt als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand eingestuft und dürfen nicht sofort, sondern nur über die AfA abgeschrieben werden.
Rechtsgrundlage
- § 255 Abs. 2 HGB – handelsrechtliche Definition der Herstellungskosten, steuerlich über § 5 Abs. 1 EStG bzw. Rechtsprechung übernommen.
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Fiktion des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands bei Überschreiten der 15 %-Grenze innerhalb von drei Jahren.
- § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG – Abzug von Herstellungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur im Wege der AfA.