Hochhaus
Auch: Turmhaus · Wolkenkratzer
Ein Hochhaus ist nach der bauordnungsrechtlichen Definition ein Gebäude, bei dem der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Ab dieser Höhe gelten deutlich verschärfte Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und technische Ausstattung.
Ausführliche Erklärung
Die 22-Meter-Grenze orientiert sich an der maximalen Rettungshöhe herkömmlicher Feuerwehr-Drehleitern und ist der zentrale Schwellenwert, ab dem ein Gebäude als Sonderbau eingestuft wird (in den meisten Landesbauordnungen wortgleich zu § 2 Abs. 4 der Musterbauordnung/MBO). Für Makler und Bauträger ergeben sich daraus erhebliche praktische Konsequenzen:
- Erhöhte Brandschutzanforderungen: Notwendig sind i. d. R. mindestens zwei bauliche Rettungswege je Geschoss, Sicherheitstreppenräume, Druckbelüftungsanlagen und Brandmeldeanlagen – geregelt in der jeweiligen Landeshochhausverordnung bzw. Hochhausrichtlinie (MHHR).
- Baugenehmigungsverfahren: Als Sonderbau durchläuft ein Hochhaus ein aufwendigeres Genehmigungsverfahren mit Beteiligung der Feuerwehr und oft eines Brandschutzsachverständigen; ein detailliertes Brandschutzkonzept ist zwingend vorzulegen.
- Technische Gebäudeausrüstung: Aufzugsanlagen mit Feuerwehraufzug, Löschwasserversorgung über eigene Steigleitungen und redundante Notstromversorgung sind übliche Anforderungen.
- Nutzungsarten: Hochhäuser werden als reine Wohnhochhäuser, Bürotürme oder gemischt genutzte Gebäude realisiert; die Vermarktung und Bewertung unterscheidet sich je nach Nutzungsart deutlich (Wohnungseigentum vs. gewerbliche Vermietungseinheiten).
- Betriebskosten: Aufzugswartung, Sicherheitstechnik und erhöhter Instandhaltungsaufwand führen zu spürbar höheren Nebenkosten im Vergleich zu niedrigeren Gebäuden – ein wichtiger Beratungspunkt gegenüber Käufern und Mietern.
Beispiel aus der Praxis
Ein 90 Meter hoher Büro- und Wohnturm mit gemischter Nutzung wird als Hochhaus eingestuft, da die obersten Wohngeschosse deutlich über 22 Meter liegen. Vor Erteilung der Baugenehmigung muss der Bauherr ein detailliertes Brandschutzkonzept mit Sicherheitstreppenräumen und Feuerwehraufzug vorlegen.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 4 Musterbauordnung (MBO) bzw. die entsprechenden Vorschriften der Landesbauordnungen – Definieren das Hochhaus über die 22-Meter-Grenze und stufen es als Sonderbau ein.
- Muster-Hochhaus-Richtlinie (MHHR) bzw. Landeshochhausverordnungen – Regeln konkrete Brandschutz- und technische Anforderungen an Hochhäuser.