Büroturm
Auch: Office Tower · Bürohochhaus
Ein Büroturm ist ein Hochhaus, dessen Geschossflächen überwiegend oder vollständig für Büro- und Verwaltungsnutzung vorgesehen sind. Da der Fußboden der oberen Geschosse regelmäßig mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt, gilt der Büroturm bauordnungsrechtlich als Sonderbau.
Ausführliche Erklärung
Bürotürme sind eine der beiden klassischen Nutzungsformen von Hochhäusern – neben dem Wohnhochhaus – und weisen einige typische Besonderheiten auf:
- Grundrissgestaltung: Bürotürme werden meist mit einem zentralen Erschließungskern (Aufzüge, Treppenhäuser, Sanitär- und Technikräume) und flexibel unterteilbaren Bürogeschossen um diesen Kern herum geplant, um unterschiedliche Mieterflächen und Bürokonzepte (Zellenbüro, Großraum, Kombibüro) zu ermöglichen.
- Technische Gebäudeausrüstung: Hoher Bedarf an leistungsfähigen Aufzugsanlagen, Klimatisierung, Doppelböden für Kabelführung sowie – wegen der Hochhauseigenschaft – Sicherheitstreppenräume, Feuerwehraufzug und umfangreiche Brandmeldetechnik nach der jeweiligen Hochhausrichtlinie.
- Vermietungsstruktur: Häufig als Mehrmieterobjekt konzipiert, bei dem einzelne Geschosse oder Geschossteile an unterschiedliche Unternehmen vermietet werden; teils auch als Ankermieter-Konzept mit einem großen Hauptmieter über mehrere Geschosse.
- Bewertung: Die Bewertung erfolgt im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Drittverwendungsfähigkeit der Grundrisse, Mieterbonität, Vertragslaufzeiten und der energetischen sowie brandschutztechnischen Ausstattung, die bei älteren Bürotürmen erhebliche Modernisierungsinvestitionen erfordern kann.
- Standort: Bürotürme prägen meist die Skyline zentraler Geschäftsviertel und profitieren von guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie repräsentativer Adresse.
Beispiel aus der Praxis
In einer Großstadt errichtet ein Projektentwickler einen 120 Meter hohen Büroturm mit 30 Geschossen, die an mehrere internationale Unternehmen vermietet werden. Wegen der Gebäudehöhe muss der Bauherr die Anforderungen der landesspezifischen Hochhausrichtlinie erfüllen, unter anderem mit zwei unabhängigen Sicherheitstreppenräumen und einem Feuerwehraufzug.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 4 Musterbauordnung (MBO) – stuft Gebäude mit einem Aufenthaltsraum-Fußboden von mehr als 22 Metern Höhe als Hochhaus und damit als Sonderbau ein.
- Hochhausrichtlinie der jeweiligen Bundesländer – konkretisiert die zusätzlichen Brandschutz- und Rettungswegeanforderungen.