Bürogebäude
Auch: Bürohaus · Office-Gebäude · Verwaltungsgebäude
Ein Bürogebäude ist eine Gewerbeimmobilie, deren Flächen überwiegend für administrative, verwaltende oder dienstleistende Tätigkeiten genutzt werden. Es zählt zu den klassischen Assetklassen des gewerblichen Immobilienmarkts und wird sowohl einzeln vermietet als auch als Kapitalanlage gehandelt.
Ausführliche Erklärung
Bürogebäude sind eine der zentralen Assetklassen im gewerblichen Immobiliengeschäft. Für Makler relevante Aspekte:
- Flächenkategorien: Unterschieden werden Mietfläche (MF-G nach gif-Richtlinie), Bruttogrundfläche und Nettoraumfläche; die korrekte Flächendefinition ist entscheidend für Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und Vergleichbarkeit von Angeboten.
- Baualtersklassen und Ausstattung: Die Marktgängigkeit hängt stark von Gebäudetechnik (Klimatisierung, Doppelboden, Glasfaseranbindung), Barrierefreiheit und Drittverwendungsfähigkeit ab – moderne, flexible Grundrisse (Open Space, Kombibüro) erzielen meist höhere Mieten als starre Zellenbüro-Strukturen älterer Baujahre.
- Arbeitsstättenrecht: Bürogebäude müssen die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung und der zugehörigen technischen Regeln (Raumhöhe, Belichtung, Fluchtwege, Sanitäranlagen) erfüllen, was bei Umnutzungen und Sanierungen zu prüfen ist.
- Vermietungskennzahlen: Zentrale Kennziffern sind die Miete pro Quadratmeter, die Leerstandsquote, die Incentives (mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse) sowie die WALT (Weighted Average Lease Term) bei Mehrmieterobjekten.
- Standortlagen: Unterschieden werden A-, B- und C-Lagen (City, Cityrand, Peripherie), die maßgeblich Mietniveau und Nachfrage bestimmen; hybride Arbeitsmodelle (Homeoffice) haben in den letzten Jahren die Flächennachfrage und Flächeneffizienz-Anforderungen verändert.
- Bewertung: Erfolgt regelmäßig im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV auf Basis der nachhaltig erzielbaren Miete, unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Marktmieten vergleichbarer Objekte.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein zehngeschossiges Bürogebäude in Cityrandlage, das an fünf verschiedene Mieter mit gestaffelten Vertragslaufzeiten vermietet ist. Der Kaufpreis wird im Ertragswertverfahren anhand der nachhaltig erzielbaren Jahresnettomiete und eines marktüblichen Liegenschaftszinssatzes ermittelt.
Rechtsgrundlage
- BauNVO – regelt, in welchen Baugebieten Büronutzungen planungsrechtlich zulässig sind.
- ImmoWertV – Grundlage der Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren.
- Arbeitsstättenverordnung – enthält Mindestanforderungen an Raumklima, Belichtung und Fluchtwege in Bürogebäuden.