Leerstandsquote
Auch: Vacancy Rate · Leerstandsrate
Die Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil der vermietbaren Fläche oder der Wohn-/Gewerbeeinheiten einer Immobilie zu einem Stichtag ungenutzt ist. Sie ist eine der wichtigsten Kennzahlen zur Beurteilung der Vermietungsqualität und des wirtschaftlichen Risikos eines Objekts.
Ausführliche Erklärung
Die Leerstandsquote wird üblicherweise auf zwei Arten berechnet:
Flächenbezogen: Leerstandsquote = leerstehende Mietfläche / gesamte vermietbare Fläche × 100
Einheitenbezogen: Leerstandsquote = Anzahl leerstehender Einheiten / Gesamtzahl der Einheiten × 100
Bei Gewerbeimmobilien wird meist die flächenbezogene Betrachtung bevorzugt, da einzelne Einheiten stark unterschiedliche Größen und Mietniveaus aufweisen können. Zusätzlich unterscheidet man:
- Strukturellen Leerstand: Dauerhafter, marktbedingter Leerstand, oft in Regionen mit rückläufiger Nachfrage oder bei nicht mehr marktgerechten Objekten.
- Friktionellen Leerstand: Kurzfristiger, "normaler" Leerstand durch Mieterwechsel, Sanierungsarbeiten oder Neuvermietungsprozesse – ein gewisser Sockel (oft 2–5 %) gilt bei funktionierenden Märkten als unvermeidbar und sogar gesund (Fluktuationsreserve).
- Mietausfallwagnis vs. Leerstandsquote: Das Mietausfallwagnis in der Ertragswertermittlung berücksichtigt zusätzlich Zahlungsausfälle vermieteter, aber nicht zahlender Mieter – die Leerstandsquote betrachtet nur unvermietete Flächen.
Praxisrelevanz für Makler:
- Bewertungsrelevanz: Eine hohe Leerstandsquote mindert unmittelbar den Ertragswert einer Immobilie und ist ein zentraler Verhandlungspunkt bei Kaufpreisgesprächen.
- Risikoindikator für Investoren: Steigende Leerstandsquoten in einem Marktsegment (z. B. Büroimmobilien durch Homeoffice-Trends) signalisieren strukturelle Nachfrageverschiebungen.
- Ursachenanalyse wichtig: Ein Käufer sollte unterscheiden, ob Leerstand auf schlechte Objektqualität, überhöhte Mietforderungen, mangelndes Vermietungsmanagement oder temporäre Marktschwäche zurückzuführen ist.
- Regionale Statistiken: Institute wie das CBRE, JLL oder der Immobilienverband IVD veröffentlichen regelmäßig marktübliche Leerstandsquoten für Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien in deutschen Großstädten als Vergleichsmaßstab.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude mit insgesamt 10.000 m² vermietbarer Fläche hat 800 m² unvermietete Flächen. Die Leerstandsquote beträgt somit 8 % – ein Wert, der je nach Standort und Marktzyklus als überdurchschnittlich hoch oder unauffällig einzustufen ist.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Leerstandsquote ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der Immobilienbewirtschaftung und -bewertung.