Mietausfallwagnis
Auch: Ausfallwagnis · Mietausfallrisiko
Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag, der bei der Wertermittlung vermieteter Immobilien (insbesondere im Ertragswertverfahren) das statistische Risiko berücksichtigt, dass Mieteinnahmen durch Leerstand, Zahlungsausfälle oder Mietminderungen teilweise entfallen. Es fließt als Bewirtschaftungskostenposition in die Berechnung des Reinertrags ein.
Ausführliche Erklärung
Das Mietausfallwagnis gehört neben Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und dem Betriebskostenrisiko nicht umlagefähiger Kosten zu den vier klassischen Bewirtschaftungskostenarten, die vom Rohertrag (den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen) abgezogen werden, um den Reinertrag einer Immobilie zu ermitteln – zentrale Größe im Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Praxisrelevante Punkte für Makler und Gutachter:
- Höhe: Üblicherweise werden 2 % bis 4 % der Jahresrohmiete als Mietausfallwagnis angesetzt, abhängig von Objektart, Lage, Mieterstruktur und Marktsegment. Bei Wohnimmobilien in guten Lagen mit bonitätsstarken Mietern kann der Ansatz niedriger liegen, bei Gewerbeobjekten mit Klumpenrisiko (wenige große Mieter) oder in schwächeren Lagen entsprechend höher.
- Herleitung: Die Werte werden häufig aus Erfahrungssätzen, Marktberichten der Gutachterausschüsse oder Sachverständigenliteratur (z. B. Kleiber, WertR) abgeleitet und sind nicht gesetzlich starr vorgegeben.
- Abgrenzung zum Leerstandsrisiko: Das Mietausfallwagnis erfasst sowohl das Risiko des Leerstands zwischen zwei Mietverhältnissen als auch das Risiko von Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit bestehender Mieter.
- Bedeutung für die Wertermittlung: Ein zu niedrig angesetztes Mietausfallwagnis führt zu einer Überbewertung des Objekts, ein zu hoher Ansatz zu einer Unterbewertung – die realistische Einschätzung ist daher ein wichtiger Bestandteil seriöser Verkehrswertgutachten und Maklerpreiseinschätzungen für Renditeobjekte.
- Unterschied zur Mietausfallversicherung: Während das Mietausfallwagnis ein rechnerischer Abschlag in der Wertermittlung ist, handelt es sich bei der Mietausfallversicherung um ein tatsächliches Versicherungsprodukt zur Absicherung realer Ausfälle.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter ermittelt für ein Mehrfamilienhaus eine Jahresrohmiete von 60.000 Euro. Angesichts der soliden Mieterstruktur setzt er ein Mietausfallwagnis von 2 % an, also 1.200 Euro jährlich, das er von der Rohmiete abzieht, bevor er die weiteren Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung) berücksichtigt und den Reinertrag für das Ertragswertverfahren berechnet.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – Regelt die Grundsätze der Ermittlung von Bewirtschaftungskosten, zu denen das Mietausfallwagnis als anerkannte Position zählt.
- Keine feste gesetzliche Prozentvorgabe; die Höhe basiert auf Erfahrungswerten und Marktdaten.