Mietbeginn

Der Mietbeginn ist von dem Zeitpunkt zu unterscheiden, zu dem der Mietvertrag unterschrieben wird: Beide Termine fallen in der Praxis häufig auseinander, etwa wenn ein Mietvertrag bereits Wochen vor dem eigentlichen Einzug abgeschlossen wird, um dem Mieter frühzeitig Planungssicherheit zu geben. Ab dem vereinbarten Mietbeginn ist der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten; im Gegenzug schuldet der Mieter ab diesem Zeitpunkt die vereinbarte Miete.

An den Mietbeginn knüpfen zahlreiche weitere Fristen an: die Berechnung von Kündigungsfristen, der Beginn der Verjährung von Ansprüchen auf Ersatz von Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sowie – bei Zeitmietverträgen – der Fristlauf bis zum vereinbarten Vertragsende. Auch die Fälligkeit der Mietkaution wird häufig an den Mietbeginn gekoppelt.

In der Praxis wird der Mietbeginn regelmäßig mit dem Termin der Wohnungsübergabe gleichgesetzt, muss aber nicht zwingend mit diesem übereinstimmen: Verzögert sich die Übergabe – etwa weil die Wohnung noch nicht renoviert ist –, kann dennoch der vertraglich vereinbarte Mietbeginn für die Fälligkeit der Miete maßgeblich bleiben, sofern der Vermieter die Verzögerung zu vertreten hat und dem Mieter dadurch kein Nutzungsausfall entsteht, für den er einen Ausgleichsanspruch hat. Für Makler ist eine klare vertragliche Regelung des Mietbeginns wichtig, um spätere Streitigkeiten über Mietzahlungspflicht und Übergabetermin zu vermeiden.

Ein Mietvertrag wird am 10. eines Monats unterschrieben, als Mietbeginn wird jedoch der 1. des Folgemonats vereinbart. Bis zu diesem Termin bleibt die Wohnung beim bisherigen Mieter; erst ab dem vereinbarten Mietbeginn schuldet der neue Mieter die Miete und kann die Wohnung nutzen.