Vertragsbeginn

In der Immobilienpraxis fällt der Vertragsbeginn nicht immer mit dem Datum des Vertragsschlusses zusammen. Rechtlich kommt ein Vertrag durch übereinstimmende Willenserklärungen von Angebot und Annahme zustande (§§ 145 ff. BGB); der Zeitpunkt, ab dem die Hauptleistungspflichten tatsächlich einsetzen, kann davon abweichen und wird regelmäßig ausdrücklich vertraglich festgelegt.

Praxisrelevante Konstellationen für Makler:

• Mietvertrag: Vertragsschluss (Unterschrift) und Mietbeginn (Übergabe der Wohnung, erste Mietzahlung) fallen häufig zeitlich auseinander, etwa wenn ein Mietvertrag bereits Wochen vor dem eigentlichen Einzug unterschrieben wird.
• Kaufvertrag: Der notarielle Kaufvertragsabschluss markiert nicht automatisch den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – dieser wird meist auf einen gesonderten, im Vertrag festgelegten Stichtag (Übergabetermin) datiert.
• Versicherungsvertrag: Hier wird zwischen Vertragsschluss und dem eigentlichen Versicherungsbeginn unterschieden, der zusätzlich von der Zahlung der Erstprämie abhängen kann (siehe Versicherungsbeginn).

Für Makler ist die klare vertragliche Fixierung des Vertragsbeginns wichtig, weil daran Fristen anknüpfen können – etwa der Beginn von Kündigungsfristen, Wartezeiten oder Gewährleistungsfristen. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, gilt in der Regel der Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Vertragsbeginn.

Ein Mietvertrag wird am 5. eines Monats unterschrieben, der vereinbarte Vertragsbeginn und Einzug erfolgen jedoch erst zum 1. des Folgemonats. Erst ab diesem späteren Termin schuldet der Mieter die erste Miete und laufen vertragliche Fristen wie die Kündigungsfrist.