Leerstandskosten

Nach ständiger BGH-Rechtsprechung gehört das Leerstandsrisiko zum typischen unternehmerischen Risiko der Vermietung. Bei der Verteilung der Betriebskosten nach Fläche oder Verbrauch muss deshalb sichergestellt sein, dass der Kostenanteil, der rechnerisch auf leerstehende Einheiten entfällt, nicht anteilig auf die übrigen Mieter „umverteilt" wird. Praktisch bedeutet das: Wird beispielsweise nach Wohnfläche abgerechnet, muss der Vermieter die Gesamtfläche des Gebäudes (einschließlich leerstehender Wohnungen) als Divisor ansetzen – nicht nur die tatsächlich vermietete Fläche. Rechnet er versehentlich nur die vermietete Fläche als Grundlage, tragen die verbliebenen Mieter faktisch die Kosten der leeren Einheiten mit, was unzulässig ist und zu Rückforderungsansprüchen führt.

Bei verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. Wasser, Heizung) ist das Problem geringer, da für leerstehende Wohnungen kein oder nur ein geschätzter Mindestverbrauch anfällt; bei Kosten mit reinem Flächen- oder Personenmaßstab (Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung) ist die korrekte Berücksichtigung der Gesamtfläche essenziell. Für Makler und Verwalter, die Betriebskostenabrechnungen für Objekte mit hoher Leerstandsquote prüfen oder erstellen, ist dies ein häufiger Streitpunkt und eine typische Fehlerquelle bei formell und materiell fehlerhaften Abrechnungen.

Wirtschaftlich stellt der Leerstand darüber hinaus einen eigenen Ertragsausfall dar (entgangene Kaltmiete plus getragene Betriebskosten), der bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung und Objektbewertung als Leerstandsrisiko bzw. Mietausfallwagnis berücksichtigt wird.

In einem Zwölf-Parteien-Haus stehen zwei Wohnungen leer. Bei der Abrechnung der Müllabfuhrgebühren nach Wohnfläche muss der Vermieter die Gesamtwohnfläche aller 12 Einheiten als Verteilerschlüssel zugrunde legen; die auf die zwei leeren Wohnungen entfallenden Kosten trägt er selbst und darf sie nicht auf die zehn vermieteten Wohnungen umlegen.