Hurdle Rate
Auch: Schwellenrendite · Mindestrendite · Vorzugsrendite
Die Hurdle Rate (Schwellenrendite) ist eine im Fondsvertrag festgelegte Mindestverzinsung, die Investoren auf ihr eingesetztes Kapital erhalten müssen, bevor der Fondsmanager an zusätzlichen Gewinnen in Form einer Erfolgsvergütung (Carried Interest) beteiligt wird.
Ausführliche Erklärung
Die Hurdle Rate ist ein zentrales Element der Vergütungsstruktur bei geschlossenen Immobilienfonds, Private-Equity-Fonds und institutionellen Club Deals. Sie dient dazu, die Interessen von Fondsmanager (General Partner) und Anlegern (Limited Partners) in Einklang zu bringen: Der Manager wird erst dann überproportional am Erfolg beteiligt, wenn den Anlegern eine vorab definierte Basisrendite zugeflossen ist.
Funktionsweise:
1. Solange die tatsächliche Rendite unter der Hurdle Rate liegt, erhalten die Anleger 100 % der Ausschüttungen.
2. Übersteigt die Rendite die Hurdle Rate, greift meist ein sogenannter Catch-up-Mechanismus: Der Manager erhält für einen begrenzten Zeitraum einen überproportionalen Anteil, bis er auf seinen vereinbarten Gewinnanteil (typisch 20 %) "aufgeholt" hat.
3. Danach werden weitere Gewinne im vereinbarten Verhältnis (z. B. 80/20 zwischen Anlegern und Manager) verteilt (sog. "Waterfall"-Struktur).
Typische Werte: Im deutschen und europäischen Immobilienfondsmarkt liegen Hurdle Rates meist zwischen 6 % und 9 % p.a., abhängig von Risikoprofil und Strategie des Fonds (Core-Fonds haben niedrigere Hurdle Rates als opportunistische Value-Add- oder Opportunistic-Fonds).
Praxisrelevanz für den Makler: Die Hurdle Rate ist primär für institutionelle Investoren und Family Offices relevant, die sich an geschlossenen Fonds oder Joint Ventures beteiligen. Makler, die im gehobenen Investmentsegment tätig sind oder Family Offices beraten, sollten den Begriff kennen, um Anfragen zu Fondsstrukturen und Beteiligungsmodellen fachlich einordnen zu können, auch wenn sie selbst keine Fondsanteile vermitteln (das wäre erlaubnispflichtige Anlagevermittlung nach § 34f GewO bzw. WpHG).
Beispiel aus der Praxis
Ein Immobilien-Private-Equity-Fonds vereinbart mit seinen Investoren eine Hurdle Rate von 8 % p.a. Solange die jährliche Rendite unter 8 % bleibt, fließen alle Ausschüttungen vollständig an die Anleger. Übersteigt die Rendite 8 %, erhält der Fondsmanager über den Catch-up-Mechanismus einen wachsenden Anteil, bis insgesamt eine 20-prozentige Erfolgsbeteiligung (Carried Interest) für ihn erreicht ist.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Hurdle Rate ist eine vertraglich vereinbarte Kennzahl in Gesellschafts- oder Fondsverträgen (z. B. Limited Partnership Agreement), keine gesetzlich geregelte Größe.