Immobilien-Gesellschaft
Auch: Immobiliengesellschaft · Immobilienunternehmen
Eine Immobilien-Gesellschaft ist ein Unternehmen, dessen Kerngeschäft im Erwerb, Halten, Verwalten, Entwickeln oder Handeln mit Immobilien besteht. Sie kann in unterschiedlichen Rechtsformen auftreten – von der kleinen Objektgesellschaft bis zum börsennotierten Immobilienkonzern.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff wird in der Praxis synonym zu „Immobiliengesellschaft" verwendet und lässt sich nach Geschäftsmodell grob unterscheiden:
- Bestandshalter: Unternehmen, die Immobilien langfristig im eigenen Bestand halten und Mieteinnahmen erzielen.
- Projektentwickler: Gesellschaften, die Grundstücke erwerben, bebauen und die fertigen Objekte verkaufen oder vermieten.
- Fondsgesellschaften: Offene oder geschlossene Immobilienfonds, die Kapital von Anlegern bündeln und in Immobilien investieren; sie unterliegen dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und der Aufsicht der BaFin.
- REITs: Börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften mit besonderer steuerlicher Behandlung nach dem REIT-Gesetz.
- Objekt- bzw. Projektgesellschaften: Häufig als GmbH oder GmbH & Co. KG gegründete Einzweckgesellschaften, die genau ein Objekt oder Projekt halten, um Haftungs- und Finanzierungsrisiken abzugrenzen.
Für die Wahl der Rechtsform sind Haftungsfragen, steuerliche Erwägungen (insbesondere die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer) und die geplante Finanzierungsstruktur maßgeblich. Beim Erwerb von Anteilen an einer Immobilien-Gesellschaft (Share Deal) statt des direkten Grundstückserwerbs (Asset Deal) können sich unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerliche Effekte ergeben, weshalb solche Gesellschaften bei größeren Transaktionen besonders relevant sind.
Beispiel aus der Praxis
Eine Investorengruppe gründet für den Erwerb eines Bürogebäudes eine eigene GmbH & Co. KG als Objektgesellschaft. Diese Immobilien-Gesellschaft hält ausschließlich das eine Objekt, nimmt die Finanzierung auf und vermietet die Flächen; die Investoren sind über ihre Kommanditanteile an den Erträgen beteiligt, ohne persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft zu haften.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Definition; je nach Ausgestaltung sind das Gesellschaftsrecht (GmbHG, HGB), das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) bei Fondsgesellschaften und das REIT-Gesetz bei börsennotierten REITs einschlägig.