Insolvenz des Vermieters

Der Grundsatz „Miete bricht Konkurs nicht" ist im deutschen Insolvenzrecht ausdrücklich verankert: Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Das gilt unabhängig davon, ob der Schuldner als Vermieter oder als Mieter Vertragspartei ist. Der Insolvenzverwalter tritt in die Rechte und Pflichten des insolventen Vermieters ein und muss insbesondere die vertraglichen Gebrauchsüberlassungspflichten weiter erfüllen; im Gegenzug fließen die Mietzahlungen in die Insolvenzmasse.

Für den Mieter bedeutet das praktisch: Er zahlt seine Miete künftig an den Insolvenzverwalter statt an den bisherigen Vermieter, sobald dieser zur Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen bestellt ist. Besonderes Augenmerk verdient die vom Mieter geleistete Kaution: Sie fällt grundsätzlich in die Insolvenzmasse und ist daher im Fall einer nachfolgenden Zwangsversteigerung oder Verwertung des Grundstücks nicht automatisch gesichert, sofern sie nicht ordnungsgemäß getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt wurde. Wird die vermietete Immobilie im Rahmen der Insolvenz zwangsversteigert, tritt der Erwerber kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete"); besondere Kündigungsrechte des Erwerbers nach einer Zwangsversteigerung sind gesondert geregelt.

Über das Vermögen eines privaten Vermieters, der mehrere Mietwohnungen besitzt, wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Die bestehenden Mietverträge der Bewohner bleiben unverändert bestehen; künftig zahlen die Mieter ihre Miete an den vom Gericht bestellten Insolvenzverwalter, der die vermieteten Wohnungen im Rahmen der Insolvenzmasse verwaltet oder verwertet.