Insolvenzmasse

Wird über das Vermögen einer natürlichen oder juristischen Person das Insolvenzverfahren eröffnet, geht das Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über. Zur Insolvenzmasse zählt nach § 35 InsO grundsätzlich das gesamte pfändbare Vermögen des Schuldners – bei einem Eigenheimbesitzer regelmäßig auch die selbst genutzte oder vermietete Immobilie, soweit sie nicht ausnahmsweise unpfändbar ist. Auch Vermögen, das der Schuldner erst während des laufenden Verfahrens erwirbt (sogenannter Neuerwerb), fällt in die Insolvenzmasse. Bei selbstständiger Tätigkeit des Schuldners ist gesondert zu klären, welche Vermögenswerte aus dieser Tätigkeit zur Masse gehören.

Für Immobilien in der Insolvenzmasse bedeutet dies: Der Insolvenzverwalter entscheidet über deren Verwertung, häufig durch freihändigen Verkauf, um einen besseren Erlös als bei einer Zwangsversteigerung zu erzielen. Gläubiger mit dinglicher Sicherung an der Immobilie, etwa Grundschuldgläubiger, haben regelmäßig ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Verwertungserlös, bevor der verbleibende Überschuss der allgemeinen Insolvenzmasse zufließt und unter den übrigen Gläubigern verteilt wird. Für Makler, die im Auftrag eines Insolvenzverwalters eine Immobilie aus der Insolvenzmasse vermarkten, gelten besondere Sorgfaltspflichten hinsichtlich Transparenz und bestmöglicher Verwertung im Interesse der Gläubigergesamtheit.

Ein Insolvenzverwalter stellt fest, dass zur Insolvenzmasse des zahlungsunfähigen Schuldners auch dessen vermietetes Mehrfamilienhaus gehört. Er beauftragt einen Makler mit dem freihändigen Verkauf der Immobilie, um für die Insolvenzmasse einen höheren Erlös zu erzielen als bei einer Zwangsversteigerung.