Insolvenzverfahren
Auch: Insolvenz · Konkursverfahren
Das Insolvenzverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, das der gemeinschaftlichen Befriedigung der Gläubiger eines zahlungsunfähigen oder überschuldeten Schuldners dient. Gehört eine Immobilie zur Insolvenzmasse, wird sie in der Regel durch den Insolvenzverwalter verwertet.
Ausführliche Erklärung
Nach § 1 InsO dient das Insolvenzverfahren dazu, die Gläubiger eines Schuldners gemeinschaftlich zu befriedigen, indem dessen Vermögen verwertet und der Erlös verteilt wird – oder indem in einem Insolvenzplan eine abweichende Regelung getroffen wird, insbesondere um den Erhalt eines Unternehmens zu ermöglichen. Bei natürlichen Personen eröffnet das Verfahren zudem die Möglichkeit der Restschuldbefreiung.
Für die Immobilienbranche wird das Insolvenzverfahren relevant, wenn Grundbesitz Teil der Insolvenzmasse ist. Der vom Insolvenzgericht bestellte Insolvenzverwalter übernimmt die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners (§ 80 InsO) und kann Immobilien freihändig verkaufen oder die Zwangsversteigerung betreiben lassen, um die Gläubiger zu befriedigen. Bei der Insolvenz eines Bauträgers oder Projektentwicklers können zudem laufende Bauvorhaben, Vorverträge mit Erwerbern und Grundschulden von Finanzierungsbanken kollidieren, was komplexe Abwicklungsfragen aufwirft (z. B. Absonderungsrechte der Grundschuldgläubiger nach §§ 49, 165 InsO).
Für Makler ist die Insolvenz eines Verkäufers oder Bauträgers eine besondere Verkaufssituation: Verhandlungen laufen dann meist über den Insolvenzverwalter statt über den ursprünglichen Eigentümer, und Verkaufsprozesse unterliegen zusätzlichen Formvorgaben und Zustimmungserfordernissen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauunternehmer gerät in Zahlungsschwierigkeiten; das Amtsgericht eröffnet über sein Vermögen das Insolvenzverfahren und bestellt einen Insolvenzverwalter. Dieser verkauft ein unbebautes Grundstück aus der Insolvenzmasse freihändig über einen Makler, um mit dem Erlös die Gläubiger zu befriedigen.
Rechtsgrundlage
- § 1 InsO – Ziele des Insolvenzverfahrens: gemeinschaftliche Gläubigerbefriedigung durch Verwertung oder Insolvenzplan.