Insolvenzvermerk
Auch: Insolvenzeröffnungsvermerk
Der Insolvenzvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch, mit der das Insolvenzgericht das Grundbuchamt informiert, dass über das Vermögen des eingetragenen Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Er warnt Dritte davor, dass der Eigentümer nicht mehr frei über die Immobilie verfügen kann.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Insolvenzvermerk ein absolutes Warnsignal bei der Objektprüfung: Er zeigt an, dass die Verfügungsbefugnis über die Immobilie nicht mehr beim eingetragenen Eigentümer, sondern beim Insolvenzverwalter liegt.
- Wirkung: Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Verwaltungs- und Verfügungsrecht über das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen – einschließlich Grundbesitz – auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 InsO). Der Insolvenzvermerk im Grundbuch macht diese Verfügungsbeschränkung für jedermann erkennbar und schließt den gutgläubigen Erwerb vom (nicht mehr verfügungsberechtigten) bisherigen Eigentümer aus (vgl. § 892 BGB e contrario).
- Eintragungsverfahren: Das Insolvenzgericht ersucht das Grundbuchamt von Amts wegen um Eintragung des Vermerks (§ 32 InsO); ein gesonderter Antrag des Verwalters ist nicht erforderlich.
- Konsequenz für laufende Verkäufe: Ist ein Insolvenzvermerk eingetragen, kann ein Verkauf nur noch über den Insolvenzverwalter erfolgen. Bereits eingeleitete, aber noch nicht vollzogene Verkäufe (z. B. mit noch nicht eingetragener Auflassung) können ins Stocken geraten oder müssen mit dem Verwalter neu verhandelt werden.
- Praxisrelevanz: Der Makler sollte vor jeder Vermarktung im Grundbuchauszug gezielt auf einen Insolvenzvermerk prüfen (lassen). Ist die Immobilie insolvenzbefangen, ist Ansprechpartner für den Verkauf ausschließlich der bestellte Insolvenzverwalter, nicht mehr der bisherige Eigentümer.
- Löschung: Der Vermerk wird gelöscht, wenn das Insolvenzverfahren beendet, eingestellt oder aufgehoben wird bzw. die Immobilie aus der Masse freigegeben wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler soll ein Mehrfamilienhaus vermarkten und stellt bei der Grundbuchprüfung fest, dass ein Insolvenzvermerk zugunsten des Eigentümers eingetragen ist. Er wendet sich daraufhin nicht mehr an den bisherigen Eigentümer, sondern kontaktiert den im Vermerk genannten Insolvenzverwalter, der über den Verkauf der Immobilie im Rahmen der Masseverwertung entscheidet.