Verfügungsbeschränkung
Auch: relatives Veräußerungsverbot
Eine Verfügungsbeschränkung schränkt das Recht des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers ein, über sein Grundstück frei zu verfügen – also es zu verkaufen, zu belasten oder anderweitig zu übertragen. Sie kann gesetzlich (relatives Veräußerungsverbot) oder durch Vereinbarung entstehen und wird durch Eintragung im Grundbuch gegenüber gutgläubigen Dritten wirksam.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist entscheidend, dass eine Verfügungsbeschränkung ein Verkaufshindernis darstellen kann, das vor Vermarktung geklärt werden muss:
- Relative Verfügungsverbote (§§ 135, 136 BGB) wirken nur gegenüber bestimmten Personen (z. B. dem geschützten Gläubiger), nicht gegenüber jedermann – anders als ein absolutes Veräußerungsverbot. Ein Verstoß führt zur relativen Unwirksamkeit der Verfügung gegenüber dem Geschützten.
- Typische im Grundbuch eingetragene Verfügungsbeschränkungen:
- Nacherbenvermerk – der Vorerbe darf über das Grundstück nur eingeschränkt verfügen (§ 2113 BGB).
- Testamentsvollstreckervermerk – Verfügungen des Erben bedürfen der Mitwirkung des Testamentsvollstreckers (§ 2211 BGB).
- Insolvenzvermerk – nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens verliert der Schuldner die Verfügungsbefugnis zugunsten des Insolvenzverwalters (§ 80 InsO).
- Zustimmungsvorbehalt bei Betreuung – bei angeordnetem Einwilligungsvorbehalt nach § 1825 BGB.
- Wirkung gegenüber Dritten: Ist die Verfügungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen, kann sich ein Erwerber nicht auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs berufen (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB) – er muss die Beschränkung gegen sich gelten lassen. Fehlt der Eintrag, kann ein gutgläubiger Erwerber die Beschränkung unter Umständen unbeachtet lassen.
Für die Maklerpraxis heißt das: Vor Auftragsannahme unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen und auf entsprechende Vermerke in Abteilung II prüfen. Liegt eine Verfügungsbeschränkung vor, muss vor dem Notartermin geklärt werden, ob und wie die Zustimmung des Berechtigten (z. B. Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker) eingeholt wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück wurde durch Testament einem Vorerben zugewandt, wobei eine Nacherbschaft angeordnet ist. Im Grundbuch ist ein Nacherbenvermerk eingetragen. Möchte der Vorerbe das Grundstück verkaufen, ist die Verfügung nur mit Zustimmung des Nacherben (oder unter den engen Ausnahmen des § 2113 BGB) wirksam – ein Käufer, der den Vermerk übersieht, kann sich nicht auf gutgläubigen Erwerb berufen.
Rechtsgrundlage
- §§ 135, 136 BGB – relatives gesetzliches bzw. behördliches Veräußerungsverbot.
- § 883 BGB – Sicherung durch Vormerkung als verwandtes Institut.
- § 892 Abs. 1 BGB – Ausschluss des guten Glaubens bei eingetragenem Widerspruch bzw. eingetragener Beschränkung.