Gutglaubensschutz

Das deutsche Grundbuchsystem beruht auf dem Grundsatz der Publizität: Eintragungen im Grundbuch sollen die tatsächliche Rechtslage widerspiegeln, damit sich der Rechtsverkehr auf sie verlassen kann. Weicht die Eintragung ausnahmsweise von der wirklichen Rechtslage ab, greift zugunsten des gutgläubigen Erwerbers die gesetzliche Fiktion des § 892 BGB: Der Inhalt des Grundbuchs gilt als richtig, es sei denn, ein Widerspruch gegen die Richtigkeit ist eingetragen oder die Unrichtigkeit ist dem Erwerber positiv bekannt.

Praktisch bedeutet dies, dass ein Käufer, der ein Grundstück von einer im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Person erwirbt, auch dann wirksam Eigentum erlangen kann, wenn diese Person in Wahrheit nicht (mehr) Eigentümer war – etwa weil eine vorangegangene Übertragung unwirksam war. Der Gutglaubensschutz erstreckt sich nach § 892 BGB nicht nur auf das Eigentum, sondern auf alle im Grundbuch eintragungsfähigen Rechte (z. B. Grundschulden, Wegerechte), soweit sie durch Rechtsgeschäft erworben werden. Ergänzend regelt § 893 BGB den Gutglaubensschutz bei Verfügungen über ein eingetragenes Recht sowie bei Leistungen an den eingetragenen Berechtigten.

Grenzen findet der Schutz insbesondere durch die Eintragung eines Widerspruchs (§ 899 BGB), der die Grundbuchunrichtigkeit offenlegt und den guten Glauben Dritter zerstört, sowie durch positive Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit. Für Makler und Berater ist der Gutglaubensschutz relevant, weil er die praktische Verlässlichkeit von Grundbuchauszügen begründet, auf denen Kaufentscheidungen und Finanzierungen aufbauen.

Ein Käufer erwirbt ein Grundstück von der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin. Später stellt sich heraus, dass deren Voreigentümer das Grundstück nie wirksam übertragen hatte, sodass die Eintragung eigentlich unrichtig war. Da der Käufer beim Kauf nichts von diesem Mangel wusste und kein Widerspruch eingetragen war, erwirbt er dennoch wirksam Eigentum – geschützt durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs.