Überschuldung
Auch: Überschuldungstatbestand
Überschuldung liegt vor, wenn das Vermögen eines Schuldners seine bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt, es sei denn, die Fortführung des Unternehmens ist in den nächsten zwölf Monaten überwiegend wahrscheinlich. Sie ist neben der Zahlungsunfähigkeit einer der gesetzlichen Insolvenzgründe und kann bei Eigentümern zum Verkaufsdruck bis hin zur Zwangsversteigerung führen.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff ist in § 19 InsO legaldefiniert und bildet neben der Zahlungsunfähigkeit (§ 17 InsO) sowie der drohenden Zahlungsunfähigkeit (§ 18 InsO) einen eigenständigen Insolvenzeröffnungsgrund. Maßgeblich ist eine sogenannte Überschuldungsbilanz, in der das Vermögen des Schuldners zu Liquidationswerten den bestehenden Verbindlichkeiten gegenübergestellt wird. Übersteigen die Verbindlichkeiten das Vermögen, liegt rechnerische Überschuldung vor – es sei denn, eine positive Fortführungsprognose für die nächsten zwölf Monate rechtfertigt eine Bewertung zu Fortführungswerten, was die Überschuldung im Ergebnis entfallen lassen kann. Nachrangige Gesellschafterdarlehen werden bei der Berechnung der Verbindlichkeiten nicht berücksichtigt.
Während die Überschuldung als eigenständiger Insolvenzgrund vor allem für juristische Personen (z. B. GmbH) sowie bestimmte Personengesellschaften ohne natürliche Person als persönlich haftenden Gesellschafter relevant ist, betrifft das wirtschaftliche Phänomen der Überschuldung auch Privatpersonen – dort führt eine Überschuldung zwar nicht zwingend zu einer insolvenzrechtlichen Antragspflicht, aber häufig zu wirtschaftlichem Handlungsdruck.
Für die Immobilienpraxis ist Überschuldung vor allem in zwei Konstellationen relevant:
- Notverkauf: Überschuldete Eigentümer verkaufen ihre Immobilie oft unter Zeitdruck, um Verbindlichkeiten (z. B. Grundschulden) abzulösen und eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.
- Zwangsversteigerung: Bleibt ein rechtzeitiger freihändiger Verkauf aus, kann die Überschuldung – insbesondere bei überschuldeten Gesellschaften oder im Rahmen eines Insolvenzverfahrens – letztlich zur Zwangsversteigerung der Immobilie durch Gläubiger oder Insolvenzverwalter führen.
Makler, die in solchen Situationen vermitteln, sollten besonders auf bestehende Grundschulden, Zwangssicherungshypotheken und die Zustimmungserfordernisse von Gläubigern oder Insolvenzverwaltern achten.
Beispiel aus der Praxis
Eine Projektentwicklungsgesellschaft gerät durch gestiegene Baukosten und ausbleibende Verkaufserlöse in eine Situation, in der ihr Vermögen die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt und keine positive Fortführungsprognose besteht. Die Gesellschaft ist überschuldet im Sinne des § 19 InsO und muss einen Insolvenzantrag stellen; im Zuge des Verfahrens wird eine unfertige Immobilie freihändig verkauft, um Gläubiger zu befriedigen.
Rechtsgrundlage
- § 19 InsO – definiert Überschuldung als Insolvenzeröffnungsgrund: Das Vermögen des Schuldners deckt die Verbindlichkeiten nicht mehr, es sei denn, eine Fortführung des Unternehmens ist in den nächsten zwölf Monaten überwiegend wahrscheinlich.