Kostenvorschussanspruch
Auch: Vorschussanspruch Mängelbeseitigung
Beseitigt der Vermieter einen gemeldeten Mangel trotz Fristsetzung nicht, kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und vom Vermieter vorab einen Vorschuss für die voraussichtlichen Kosten verlangen, statt in Vorleistung treten zu müssen.
Ausführliche Erklärung
Der Kostenvorschussanspruch ergänzt das Recht des Mieters zur Selbstvornahme von Mängelbeseitigungen und ist für Makler bei der Beratung von Vermietern zu Instandhaltungspflichten praxisrelevant:
- Voraussetzungen: Der Mieter muss den Mangel angezeigt und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), oder es muss ein Fall unverzüglicher Abhilfebedürftigkeit zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache vorliegen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, z. B. bei einem Wasserschaden).
- Abgrenzung zur reinen Selbstvornahme: Der Wortlaut von § 536a Abs. 2 BGB gewährt dem Mieter unmittelbar nur einen Anspruch auf Ersatz der (bereits getätigten) Aufwendungen einer Selbstvornahme. Den darüberhinausgehenden Anspruch auf einen Vorschuss der voraussichtlichen Kosten hat die Rechtsprechung – insbesondere der BGH (u. a. Urteil vom 14.01.2010, Az. VIII ZR 108/08) – im Wege der Auslegung anerkannt, um dem Mieter das Vorleistungsrisiko zu ersparen. Ohne diesen richterrechtlich anerkannten Vorschussanspruch müsste der Mieter die Mängelbeseitigung zunächst aus eigener Tasche finanzieren und könnte die Kosten erst im Nachhinein erstattet verlangen.
- Höhe des Vorschusses: Der Vorschuss bemisst sich an einem realistischen Kostenvoranschlag (häufig durch einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs belegt) und ist nach tatsächlicher Durchführung der Reparatur abzurechnen – überschüssige Beträge sind zurückzuzahlen, Mehrkosten können nachgefordert werden.
- Verhältnis zur Mietminderung: Der Kostenvorschussanspruch schließt eine parallele Mietminderung wegen desselben Mangels nicht aus; beide Rechte können nebeneinander geltend gemacht werden, solange der Mangel besteht.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Verwaltung vermieteter Objekte oder der Beratung von Eigentümern sollte auf zügige Reaktion bei Mängelanzeigen hingewiesen werden – verzögerte Reparaturen können sonst zu Vorschusspflichten, Selbstvornahme durch den Mieter und zusätzlicher Mietminderung führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter meldet einen Heizungsausfall im Winter und setzt dem Vermieter eine Frist von einer Woche zur Reparatur. Reagiert der Vermieter nicht, holt der Mieter einen Kostenvoranschlag eines Installateurs über 900 Euro ein und verlangt vom Vermieter die Zahlung dieses Betrags als Vorschuss, bevor er die Reparatur beauftragt.
Rechtsgrundlage
- § 536a Abs. 2 BGB – Recht des Mieters zur Selbstvornahme von Mängelbeseitigungen nach erfolglosem Fristablauf oder bei dringendem Handlungsbedarf; regelt im Wortlaut den Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen. Der ergänzende Anspruch auf Vorschuss dieser Kosten ist nicht ausdrücklich im Gesetzestext genannt, sondern durch ständige BGH-Rechtsprechung anerkannt (u. a. BGH, Urteil vom 14.01.2010 – VIII ZR 108/08).