Selbstvornahme
Auch: Selbstvornahmerecht · § 536a BGB
Die Selbstvornahme berechtigt den Mieter, einen Mangel der Mietwohnung selbst zu beseitigen oder durch einen Dritten beseitigen zu lassen, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige nicht innerhalb angemessener Frist tätig wird. Die dafür notwendigen Kosten kann der Mieter anschließend vom Vermieter erstattet verlangen oder mit der Miete verrechnen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die vermietete Objekte verwalten oder betreuen, ist die Selbstvornahme ein wichtiger Baustein im System der Mängelrechte des Mieters, das eng mit der Mietminderung zusammenhängt, aber eigenständige Voraussetzungen hat.
Voraussetzungen und Ablauf (§ 536a Abs. 2 BGB):
1. Mangel und Mängelanzeige: Es muss ein Mangel der Mietsache vorliegen, den der Mieter dem Vermieter unverzüglich angezeigt hat.
2. Fristsetzung mit Ankündigung: Der Mieter muss dem Vermieter grundsätzlich eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen und die Selbstvornahme androhen, bevor er selbst tätig wird oder einen Handwerker beauftragt.
3. Ausnahmen ohne Fristsetzung: Eine vorherige Fristsetzung ist entbehrlich, wenn die Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache sofort erforderlich ist (z. B. akuter Rohrbruch) oder wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist.
4. Kostenerstattung: Der Mieter kann die erforderlichen (nicht zwingend die günstigsten) Aufwendungen ersetzt verlangen und ist berechtigt, einen entsprechenden Vorschuss zu fordern.
Praxisrelevante Abgrenzungen:
- Verhältnis zur Mietminderung: Mietminderung (§ 536 BGB) und Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB) sind unabhängige Rechte, die parallel bestehen können – die Minderung reduziert die laufende Mietzahlungspflicht, die Selbstvornahme ersetzt konkret verauslagte Reparaturkosten.
- Kein Recht bei bloßer Unbequemlichkeit: Die Selbstvornahme darf nicht eigenmächtig ohne vorherige Fristsetzung erfolgen, wenn keine Dringlichkeit besteht – sonst riskiert der Mieter, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
- Für Vermieter/Verwalter wichtig: Eine zügige Reaktion auf Mängelanzeigen verhindert nicht nur Mietminderungen, sondern auch unkontrollierte, ggf. überteuerte Reparaturen durch vom Mieter beauftragte Handwerker.
Beispiel aus der Praxis
Die Heizung in einer Mietwohnung fällt im Winter aus. Der Mieter meldet den Defekt sofort und setzt dem Vermieter eine Frist von drei Tagen zur Reparatur mit Ankündigung der Selbstvornahme. Reagiert der Vermieter nicht, beauftragt der Mieter selbst einen Heizungsmonteur und verlangt die Rechnungssumme vom Vermieter erstattet.
Rechtsgrundlage
- § 536a Abs. 2 BGB – Regelt das Selbstvornahmerecht des Mieters und den Anspruch auf Aufwendungsersatz bzw. Vorschuss.