Mängelbeseitigungsanspruch

Der Anspruch ergibt sich aus der Instandhaltungspflicht des Vermieters und ist für Makler in der Verwaltung von hoher praktischer Bedeutung:

• Grundlage: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Tritt ein Mangel auf, kann der Mieter dessen Beseitigung verlangen.
• Durchsetzung: Der Mieter setzt dem Vermieter üblicherweise eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Reagiert der Vermieter nicht oder unzureichend, stehen dem Mieter mehrere Wege offen: gerichtliche Klage auf Mängelbeseitigung, Selbstvornahme mit Kostenerstattung (§ 536a Abs. 2 BGB) oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete.
• Selbstvornahmerecht: Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht, kann der Mieter ihn selbst beseitigen (lassen) und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder bei Gefahr im Verzug auch ohne vorherige Fristsetzung (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Schadensersatzanspruch: Zusätzlich zum Beseitigungsanspruch kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder ihn zu vertreten hat und dem Mieter dadurch ein Schaden entstanden ist (§ 536a Abs. 1 BGB).
• Zurückbehaltungsrecht: Neben der Mietminderung kann der Mieter zusätzlich einen Teil der Miete bis zur Mängelbeseitigung zurückbehalten (§ 273 BGB analog), um Druck auf den Vermieter auszuüben – dies ist von der endgültigen Minderung zu unterscheiden.
• Praxisrelevanz für Makler: Verwaltende Makler sollten Mängelmeldungen priorisieren, Handwerkertermine zeitnah organisieren und den Beseitigungsstatus dokumentieren, um Selbstvornahmen, Schadensersatzforderungen und Streitigkeiten über die Minderungshöhe zu vermeiden.

Nach mehrmaliger erfolgloser Mängelanzeige wegen einer defekten Heizung setzt der Mieter dem Vermieter eine Frist von zwei Wochen zur Reparatur. Reagiert der Vermieter nicht, beauftragt der Mieter selbst einen Heizungstechniker und verlangt die Kosten vom Vermieter erstattet.