Mieterbesatz

Der Mieterbesatz ist eine der zentralen wertbildenden Größen bei Multi-Tenant-Gewerbeimmobilien. Investoren und Bewerter analysieren dabei nicht nur, wie hoch der Vermietungsstand insgesamt ist, sondern welche Mieter mit welcher Bonität, welchem Branchenschwerpunkt und welcher Restlaufzeit im Objekt vertreten sind. Ein ausgewogener Mieterbesatz – etwa in einem Einkaufszentrum eine Mischung aus Ankermietern (z. B. Lebensmittler, Kaufhaus) und kleineren Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen – erhöht die Frequenz, senkt das Ausfallrisiko einzelner Flächen und stabilisiert die Erträge.

Zur Beurteilung des Mieterbesatzes werden unter anderem folgende Kennzahlen herangezogen: die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WALT), der Anteil bonitätsstarker Mieter am Gesamtmietertrag, der Diversifikationsgrad nach Branchen sowie die Fluktuationsquote. Ein hoher Konzentrationsgrad auf wenige oder branchengleiche Mieter erhöht das Klumpenrisiko, etwa wenn eine gesamte Branche konjunkturell unter Druck gerät. Bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien fließt der Mieterbesatz maßgeblich in die Einschätzung der Nachhaltigkeit des Ertrags und damit in den anzusetzenden Kapitalisierungszinssatz ein.

Ein Fachmarktzentrum ist zu 90 % vermietet, wobei ein Lebensmitteldiscounter als Ankermieter rund 40 % der Fläche belegt und die restlichen Flächen auf zehn kleinere Einzelhändler unterschiedlicher Branchen verteilt sind. Ein Gutachter bewertet diesen breit gestreuten Mieterbesatz als risikomindernd gegenüber einem Objekt mit nur zwei großen Mietern derselben Branche.