Mietertrag
Auch: Mieteinnahmen · Ertrag aus Vermietung
Der Mietertrag ist der Geldbetrag, den ein Vermieter aus der Vermietung einer Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums – meist eines Jahres – tatsächlich erzielt oder nachhaltig erzielen kann. Er ist die zentrale Ausgangsgröße für die wirtschaftliche Beurteilung einer Kapitalanlageimmobilie, wird aber im Unterschied zur Mietrendite als absoluter Betrag und nicht als Prozentwert ausgedrückt.
Ausführliche Erklärung
In der Praxis wird der Begriff Mietertrag oft umgangssprachlich und uneinheitlich verwendet; für eine präzise Bewertung ist die Abgrenzung zu verwandten Begriffen wichtig:
- Brutto- vs. Nettomietertrag: Der Bruttomietertrag umfasst die gesamten vereinnahmten Mieten einschließlich umlagefähiger Nebenkosten; der Nettomietertrag (Kaltmiete) bezieht sich nur auf die reine Nutzungsvergütung ohne durchlaufende Betriebskostenposten.
- Tatsächlicher vs. nachhaltig erzielbarer Mietertrag: Für Verkaufszwecke und Wertermittlung ist regelmäßig der nachhaltig erzielbare, marktübliche Mietertrag maßgeblich, nicht die aktuell vertraglich vereinbarte Miete – insbesondere wenn ein Objekt seit Langem unter Marktniveau vermietet ist. In der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren entspricht dieser nachhaltig erzielbare Ertrag im Wesentlichen dem sogenannten Rohertrag.
- Abgrenzung zur Mietrendite: Während der Mietertrag den absoluten Euro-Betrag der Mieteinnahmen bezeichnet, setzt die Mietrendite diesen Betrag ins Verhältnis zum Kaufpreis oder eingesetzten Kapital und drückt die Rentabilität in Prozent aus.
- Bedeutung für Investoren: Kapitalanleger fragen bei Zinshäusern und Anlageobjekten regelmäßig zuerst nach dem Mietertrag, um daraus mittels Kaufpreisfaktor oder Mietrendite die Attraktivität einer Immobilie einzuschätzen und mit anderen Objekten zu vergleichen.
- Risikofaktoren: Leerstand, Mietausfall und unterdurchschnittliche Bestandsmieten mindern den tatsächlichen gegenüber dem theoretisch erzielbaren Mietertrag und sollten bei der Objektprüfung durch Makler transparent dargestellt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt aus sechs vermieteten Wohnungen einen jährlichen Mietertrag von 52.000 Euro Kaltmiete. Ein Kaufinteressent nutzt diesen Wert, um mithilfe des Kaufpreisfaktors und der Mietrendite die Wirtschaftlichkeit des Objekts im Vergleich zu anderen Angeboten zu beurteilen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Mietertrag ist ein betriebswirtschaftlicher Begriff ohne eigenständige gesetzliche Definition; im Rahmen der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren wird der nachhaltig erzielbare Ertrag als Rohertrag erfasst.