Mietervorkaufsrecht
Auch: Vorkaufsrecht des Mieters · gesetzliches Vorkaufsrecht bei Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung während der laufenden Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Er kann die Wohnung dann zu genau den Konditionen erwerben, die der Verkäufer mit dem Drittkäufer vereinbart hat.
Ausführliche Erklärung
Das Mietervorkaufsrecht schützt Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung durch Umwandlung und Weiterverkauf an Kapitalanleger oder Eigennutzer. Voraussetzungen:
- Umwandlung nach Einzug: Die Wohnung wurde erst *nach* Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt (Teilungserklärung nach WEG). War die Wohnung bereits bei Mietbeginn eine Eigentumswohnung, greift § 577 BGB nicht.
- Erster Verkauf an einen Dritten: Das Vorkaufsrecht entsteht nur beim *ersten* Verkauf nach der Umwandlung. Verkäufe innerhalb der Familie oder an Angehörige des Haushalts sind ausgenommen (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Ausübungsfrist: Der Mieter muss das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Verkäufer ihm den Inhalt des Kaufvertrags mit dem Dritten mitgeteilt hat, durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben (§ 469 Abs. 2, § 577 Abs. 1 BGB).
- Rechtsfolge: Übt der Mieter das Recht aus, kommt der Kaufvertrag zu denselben Bedingungen wie mit dem Drittkäufer zwischen Verkäufer und Mieter zustande; der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten wird hinfällig, soweit er unter der aufschiebenden Bedingung des Nichtausübens geschlossen war (in der Praxis üblich).
- Kündigungsschutz (§ 577a BGB): Zusätzlich gilt für den Mieter nach Umwandlung eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zu zehn Jahren per Landesverordnung), sodass eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber erschwert wird.
Für Makler ist entscheidend, den Verkäufer frühzeitig über diese Informationspflicht aufzuklären: Der notarielle Kaufvertrag mit dem Drittkäufer muss dem Mieter mitgeteilt werden, und der Notar sollte im Vertrag regelmäßig eine auflösende oder aufschiebende Bedingung für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts vorsehen, um Rückabwicklungsrisiken zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Vermieterin wandelt ihr vermietetes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen um und verkauft eine der Wohnungen an einen Kapitalanleger für 250.000 Euro. Der langjährige Mieter dieser Wohnung wird über den Vertragsinhalt informiert und übt innerhalb der Zweimonatsfrist sein Vorkaufsrecht aus – er erwirbt die Wohnung zu denselben 250.000 Euro, der Vertrag mit dem Anleger kommt nicht zustande.
Rechtsgrundlage
- § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum und Erstverkauf.
- § 577a BGB – Kündigungssperrfrist nach Umwandlung.
- § 469 BGB – Ausübung und Frist des Vorkaufsrechts (allgemeine Regeln, auf § 577 BGB anwendbar).