Mietschulden
Auch: Mietrückstände · Rückständige Miete
Mietschulden entstehen, wenn ein Mieter die vereinbarte Miete ganz oder teilweise nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zahlt und sich dadurch ein Zahlungsrückstand aufbaut. Sie sind der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist das Thema Mietschulden vor allem bei der Mieterauswahl und im Bestandsmanagement relevant. Wichtige Eckpunkte:
- Kündigungsschwelle: Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Miete in Höhe von mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist und dieser Rückstand sich über mehr als zwei Termine erstreckt, oder wenn er über zwei Termine hinweg insgesamt mit einem Betrag in Rückstand gerät, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
- Ordentliche Kündigung: Bereits ein Rückstand, der eine Monatsmiete übersteigt, kann eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen (schuldhafte Pflichtverletzung).
- Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter (oder eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter) die rückständigen Beträge vollständig innerhalb der Räumungsklage-Frist nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam – die ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), außer der Vermieter hat sie nicht ausgesprochen.
- Praxisrelevanz: Vermieter sollten Rückstände zeitnah schriftlich anmahnen und dokumentieren, da die genaue Bezifferung und der Zeitpunkt des Verzugseintritts für eine wirksame Kündigung entscheidend sind. Für Makler in der Verwaltung ist ein konsequentes Mahnwesen zentral, um Räumungsklagen zu vermeiden.
- Vorbeugung: Bonitätsprüfung, SCHUFA-Auskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters dienen dazu, das Risiko künftiger Mietschulden bereits bei Vertragsabschluss zu senken.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt drei Monate in Folge nur die halbe Miete. Der Rückstand übersteigt damit eine volle Monatsmiete über mehr als zwei Termine hinweg. Der Vermieter kann fristlos kündigen; zahlt der Mieter jedoch die komplette Rückstandssumme innerhalb der gesetzlichen Frist nach Zustellung der Räumungsklage nach, bleibt das Mietverhältnis bestehen.
Rechtsgrundlage
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- § 569 Abs. 3 BGB – Sonderregelungen zum Zahlungsverzug, insbesondere Schonfristzahlung.
- § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung.
- § 3 ZPO / Räumungsklage – Gerichtliches Vorgehen zur Durchsetzung von Räumung und Zahlung.