Mischnutzung

Mischnutzung ist zunächst ein tatsächlicher, kein rein rechtlicher Begriff: Er beschreibt, dass in einer Immobilie mehrere Nutzungsarten nebeneinander bestehen. Planungsrechtlich flankiert wird dies durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die in § 6 sogenannte Mischgebiete als eigene Gebietskategorie definiert. In Mischgebieten sind Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, gleichrangig zulässig – anders als in reinen Wohn- oder Gewerbegebieten, wo eine der beiden Nutzungen im Vordergrund steht.

Für die Praxis ergeben sich aus Mischnutzung verschiedene Konsequenzen: Bei der Vermietung und Verwaltung müssen unterschiedliche Rechtsregime beachtet werden (Wohnraummietrecht einerseits, Gewerberaummietrecht andererseits), was etwa Kündigungsfristen, Betriebskostenabrechnung und Mietpreisbindung betrifft. Bei der Wertermittlung wirkt sich Mischnutzung auf die anzuwendenden Verfahren aus, da Wohn- und Gewerbeflächen häufig getrennt bewertet und anschließend addiert werden. Im Wohnungseigentumsrecht kann Mischnutzung dazu führen, dass in einer Teilungserklärung sowohl Wohnungseigentum als auch Teileigentum (für gewerblich genutzte Einheiten) gebildet wird.

Mischnutzung wird auch stadtplanerisch zunehmend gefördert, weil sie kurze Wege zwischen Wohnen, Arbeiten und Versorgung ermöglicht und einseitige Funktionstrennung (reine Wohn- oder Gewerbegebiete) vermeidet.

Ein Bauträger errichtet ein neues Gebäude, in dem sich im Erdgeschoss ein Supermarkt und eine Arztpraxis befinden, während die oberen vier Geschosse Eigentumswohnungen enthalten. Die Teilungserklärung weist die gewerblichen Flächen als Teileigentum und die Wohnungen als Wohnungseigentum aus – ein typisches Beispiel für Mischnutzung in einem Mischgebiet.