Möbliertes Wohnen

Grundsätzlich unterliegt auch möblierter Wohnraum dem regulären Wohnraummietrecht mit seinem Mieterschutz (Kündigungsschutz, Mieterhöhungsbegrenzungen etc.). Eine wichtige Ausnahme regelt § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Wird Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, sind zentrale Mieterschutzvorschriften – etwa zur ordentlichen Kündigung und zu Kündigungsfristen – nicht anwendbar. Möbliertes Wohnen fällt aber nur dann unter diese Ausnahme, wenn der Vertragszweck tatsächlich auf eine zeitlich begrenzte, vorübergehende Nutzung gerichtet ist (z. B. befristete Auslandsentsendung, Montage, Zwischenmiete) – die bloße Möblierung allein genügt dafür nicht. In den weitaus meisten Fällen möblierter Vermietung – etwa bei dauerhaft möbliert vermieteten Wohnungen – gilt daher der normale Mieterschutz uneingeschränkt.

Wirtschaftlich ist bei möblierter Vermietung neben der Kaltmiete häufig ein Möblierungszuschlag üblich, mit dem der Vermieter die Bereitstellung und Abnutzung der Möbel zusätzlich vergütet bekommt. Ein solcher Zuschlag war lange Zeit gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und musste vom Vermieter nicht separat ausgewiesen werden, was insbesondere im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse zu Streitfragen führte, weil ein überhöhter, nicht transparent ausgewiesener Zuschlag genutzt werden konnte, um die Mietpreisbremse faktisch zu umgehen. Seit der Mietspiegelreform 2022 können ortsübliche Vergleichsmieten für möblierten Wohnraum eigenständig im Mietspiegel abgebildet werden, was die Vergleichbarkeit erleichtert.

Für die Maklerpraxis ist bei möblierten Wohnungen besonders auf die klare vertragliche Unterscheidung zwischen Kaltmiete und Möblierungszuschlag sowie auf die tatsächliche Zweckbestimmung des Mietverhältnisses (dauerhaftes vs. vorübergehendes Wohnen) zu achten, da hiervon abhängt, welche Mieterschutzvorschriften Anwendung finden.

Eine Vermieterin vermietet eine komplett eingerichtete Wohnung dauerhaft an eine Mieterfamilie und verlangt neben der Kaltmiete einen Möblierungszuschlag für die Nutzung der Einrichtung. Da die Vermietung nicht auf einen vorübergehenden Gebrauch, sondern auf ein dauerhaftes Wohnverhältnis angelegt ist, gilt der reguläre Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts – die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB greift hier nicht.