Zeitmietvertrag
Auch: Befristeter Mietvertrag · Qualifizierter Zeitmietvertrag · Mietvertrag auf Zeit
Ein Zeitmietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag, der von vornherein auf eine bestimmte Dauer geschlossen wird und mit Erreichen des vereinbarten Enddatums automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Bei Wohnraum ist eine solche Befristung nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen von drei gesetzlich zugelassenen Gründen angibt.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist der Zeitmietvertrag ein häufiges Streitthema, weil viele Vermieter fälschlich annehmen, sie könnten Wohnraum "einfach so" befristen. Das Gesetz (§ 575 BGB) lässt eine wirksame qualifizierte Befristung bei Wohnraum jedoch nur zu, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich einen der folgenden Gründe mitteilt:
1. Eigennutzung: Der Vermieter will die Räume nach Fristablauf selbst, für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts nutzen (analog zum Eigenbedarf).
2. Beseitigung, wesentliche Änderung oder Instandsetzung des Gebäudes: z. B. geplanter Abriss, Kernsanierung oder Umbau, der bei Fortsetzung der Vermietung erheblich erschwert würde.
3. Vermietung an Dienstpersonal: Die Wohnung soll an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermietet werden (z. B. Hausmeisterwohnung).
Fehlt die schriftliche Grundangabe oder ist der Grund erkennbar vorgeschoben, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) – die Befristung entfällt, der reguläre Kündigungsschutz greift. Tritt der angegebene Grund später nicht ein oder verzögert sich, kann der Mieter eine Verlängerung um einen angemessenen Zeitraum verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB).
Praxisrelevant:
- Verlängerungsoptionen und automatische Verlängerungsklauseln sind bei Zeitmietverträgen unüblich – sie laufen definitionsgemäß aus.
- Bei Gewerberaum gilt § 575 BGB nicht; dort ist eine freie Befristung ohne Angabe von Gründen möglich (Schriftform nach § 550 BGB beachten, sonst gilt der Vertrag als unbefristet).
- Für Makler wichtig: Ein Zeitmietvertrag ohne wirksamen Befristungsgrund verschafft dem Vermieter keine Planungssicherheit – hier drohen böse Überraschungen bei der Anschlussvermarktung der Wohnung.
- Abzugrenzen vom Zwischenmietvertrag, der ebenfalls befristet ist, aber typischerweise der Überbrückung einer kurzen Übergangszeit dient und oft möbliert vermietet wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter plant, sein Reihenhaus in drei Jahren nach Abriss neu zu bebauen. Er vermietet es für diese Zeit befristet und nennt im Mietvertrag schriftlich den Befristungsgrund "geplanter Abriss zur Neubebauung". Nach Ablauf der drei Jahre endet der Vertrag automatisch, sofern das Vorhaben tatsächlich weiterverfolgt wird. Verzögert sich der Abriss um ein Jahr, kann der Mieter eine entsprechende Vertragsverlängerung verlangen.
Rechtsgrundlage
- § 575 BGB – Regelt die zulässigen Gründe für eine Zeitmietvertrag bei Wohnraum, Formvorgaben und Rechtsfolgen bei fehlendem oder weggefallenem Grund.
- § 542 Abs. 2 BGB – Grundsatz, dass ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit Fristablauf endet, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.