Kündigungsverzicht
Auch: Kündigungsausschluss · Verzicht auf ordentliche Kündigung
Ein Kündigungsverzicht ist eine Vertragsklausel, mit der eine oder beide Mietvertragsparteien für einen festgelegten Zeitraum auf ihr Recht verzichten, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Er wird häufig verwendet, um dem Mieter oder Vermieter Planungssicherheit über einen bestimmten Zeitraum zu geben, ohne gleich einen befristeten Zeitmietvertrag abzuschließen.
Ausführliche Erklärung
Der Kündigungsverzicht ist von hoher praktischer Relevanz bei Vermietungen, da er dem Vermieter (oder auch dem Mieter, etwa bei günstigen Konditionen) eine gewisse Sicherheit gibt, ohne die strengeren formalen Anforderungen eines Zeitmietvertrags nach § 575 BGB (Eigenbedarf, Abriss/Umbau, Weitervermietung an Personal) erfüllen zu müssen. Der Vertrag bleibt unbefristet, nur das ordentliche Kündigungsrecht wird zeitweise ausgeschlossen.
Wichtige Praxispunkte für Makler:
- Beidseitiger oder einseitiger Verzicht: Üblich ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht (Mieter und Vermieter verzichten gleichermaßen), da ein rein einseitiger Verzicht zulasten des Mieters in Formularmietverträgen als unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) unwirksam sein kann.
- Höchstdauer: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren ab Vertragsbeginn zulässig; längere Fristen sind in AGB in der Regel unwirksam. Bei Individualvereinbarungen (ausgehandelt) sind auch längere Zeiträume möglich.
- Außerordentliche Kündigung bleibt unberührt: Der Kündigungsverzicht betrifft nur die ordentliche Kündigung. Das Recht zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB, z. B. Zahlungsverzug) bleibt stets bestehen und kann nicht wirksam ausgeschlossen werden.
- Abgrenzung zum Zeitmietvertrag: Anders als beim qualifizierten Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis nach Ablauf des Kündigungsverzichts nicht automatisch, sondern läuft als unbefristetes Mietverhältnis weiter, bis eine Partei ordentlich kündigt.
- Nutzen für Makler: Vermieter, die eine gewisse Mindestmietdauer sichern möchten (z. B. nach größerer Renovierung), aber keinen befristeten Vertrag abschließen wollen oder können, greifen häufig auf diese Klausel zurück.
Beispiel aus der Praxis
Im Mietvertrag für eine frisch sanierte Wohnung vereinbaren Vermieter und Mieter einen beidseitigen Kündigungsverzicht für 24 Monate. In dieser Zeit kann keine der Parteien ordentlich kündigen. Gerät der Mieter jedoch mit zwei Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter trotz Kündigungsverzicht fristlos außerordentlich kündigen, da dieses Recht vom Verzicht nicht erfasst ist.
Rechtsgrundlage
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters, deren Ausübung durch den Verzicht zeitweise ausgeschlossen wird.
- § 573c BGB – Kündigungsfristen, die nach Ende des Verzichtszeitraums greifen.
- § 307 BGB – AGB-Kontrolle; Grenze der zulässigen Verzichtsdauer in Formularverträgen (BGH: max. vier Jahre).
- § 544 BGB – Grenze für Verträge mit mehr als 30 Jahren Laufzeit (ordentliches Kündigungsrecht nach 30 Jahren nicht ausschließbar).