Nebenkostennachzahlung
Auch: Betriebskostennachzahlung · Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostennachzahlung ist der Betrag, den ein Mieter nachträglich zahlen muss, wenn die jährliche Betriebskostenabrechnung ergibt, dass die tatsächlichen Kosten höher waren als die monatlich geleisteten Vorauszahlungen. Sie ist das Gegenstück zum Nebenkostenguthaben, das entsteht, wenn zu viel vorausgezahlt wurde.
Ausführliche Erklärung
Für Makler in der Verwaltung und bei der Vermietungsberatung ist der korrekte Umgang mit Nachzahlungen ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter:
- Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen lassen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Geht die Abrechnung später zu, ist der Nachzahlungsanspruch grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Fälligkeit: Der Nachzahlungsbetrag wird erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich korrekten Abrechnung fällig; der Mieter hat ab Zugang eine angemessene Prüfungsfrist (üblicherweise als "sofort fällig" behandelt, in der Praxis werden aber kurze Zahlungsfristen von zwei bis vier Wochen gesetzt).
- Einwendungsfrist des Mieters: Der Mieter kann Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB); danach sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Häufige Ursachen für Nachzahlungen: zu niedrig kalkulierte Vorauszahlungen bei Vertragsabschluss, gestiegene Energiepreise (insbesondere Heizkosten), Nachverbrauchsabrechnungen bei Zählerwechseln oder nachträgliche Erhöhung einzelner Kostenpositionen (z. B. Grundsteuer, Versicherungsprämien).
- Praxistipp für Makler: Bei der Neuvermietung sollte die Vorauszahlung realistisch anhand des Betriebskostenspiegels kalkuliert werden, um wiederkehrende hohe Nachzahlungen und daraus resultierende Mieterunzufriedenheit zu vermeiden. Bei der Verwaltung von Mietobjekten für Kapitalanleger ist zudem auf fristgerechte Abrechnung zu achten, da verspätete Abrechnungen zum Verlust des Nachzahlungsanspruchs führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt monatlich 180 Euro Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt 2.160 Euro im Jahr. Die Abrechnung weist tatsächliche Kosten von 2.500 Euro aus, vor allem wegen gestiegener Heizkosten. Der Vermieter fordert fristgerecht innerhalb der Zwölfmonatsfrist eine Nachzahlung von 340 Euro. Der Mieter kann die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang prüfen und begründete Einwendungen erheben, bevor er zur Zahlung verpflichtet ist.
Rechtsgrundlage
- § 556 BGB – Vereinbarung über Betriebskosten, Abrechnungsmodalitäten und Vorauszahlungen.
- § 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungsfrist von zwölf Monaten für den Vermieter und Einwendungsfrist von zwölf Monaten für den Mieter.