Nebenkosten beim Immobilienkauf
Auch: Kaufnebenkosten · Erwerbsnebenkosten
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind die Summe aller Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis für den Erwerb einer Immobilie anfallen – vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie, sofern ein Makler eingeschaltet ist, die Maklerprovision.
Ausführliche Erklärung
Käufer müssen bei der Finanzierungsplanung neben dem Kaufpreis stets die Erwerbsnebenkosten einkalkulieren, da diese in der Regel nicht über ein klassisches Annuitätendarlehen mitfinanziert werden und aus Eigenkapital erbracht werden sollten. Die wichtigsten Posten sind:
- Grunderwerbsteuer: Wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) auf den Kaufpreis erhoben. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Abwicklung (u. a. Auflassung, Löschung von Belastungen, Kaufpreisfälligkeitsmitteilung) und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Die Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und beträgt erfahrungsgemäß rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises.
- Grundbuchkosten: Für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie ggf. einer Grundschuld zur Finanzierung; ebenfalls nach GNotKG bemessen, üblicherweise rund 0,5 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Sofern ein Makler beteiligt war. Bei Verkäufen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit der Reform des Maklerrechts der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB: Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision zwingend hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden; abweichende Vereinbarungen zulasten des Verbrauchers sind unwirksam.
In der Praxis summieren sich diese Nebenkosten je nach Bundesland und Maklerbeteiligung auf etwa 9 bis 15 % des Kaufpreises. Für Makler ist eine transparente, frühzeitige Aufklärung der Käufer über die zu erwartenden Nebenkosten Teil einer seriösen Beratung und beugt Finanzierungsproblemen im späteren Verlauf vor.
Beispiel aus der Praxis
Eine Käuferin erwirbt eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro in einem Bundesland mit 6,5 % Grunderwerbsteuer. Neben dem Kaufpreis kalkuliert sie zusätzlich rund 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, ca. 5.000 Euro Notar- und Grundbuchkosten sowie ihren Anteil an der hälftig geteilten Maklerprovision von rund 7.140 Euro – insgesamt also rund 38.000 Euro Erwerbsnebenkosten.
Rechtsgrundlage
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Erhebung der Grunderwerbsteuer, Steuersatz durch die Länder festgelegt.
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Bemessung der Notar- und Grundbuchkosten.
- § 656c BGB – Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Verbrauchergeschäft.