Nießbraucher

Für den Makler ist die Unterscheidung zwischen Eigentümer und Nießbraucher zentral, da nicht der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene, sondern der Nießbraucher zur Vermietung, Verpachtung und Ertragsziehung berechtigt ist (§ 1030 BGB). Typische Konstellationen:

• Vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen das Eigentum an ein Kind, behalten sich aber lebenslangen Nießbrauch vor. Der Nießbraucher bleibt wirtschaftlich Nutznießer, das Kind ist "nackter" Eigentümer.
• Testamentarischer Nießbrauch: Der überlebende Ehegatte erhält Nießbrauch, die Kinder das Eigentum.
• Entgeltlich bestellter Nießbrauch: Seltener, z. B. bei Unternehmensimmobilien.

Rechte und Pflichten des Nießbrauchers:

• Er darf vermieten/verpachten und die Erträge behalten (§ 1030, § 1056 BGB).
• Er trägt die gewöhnlichen Erhaltungskosten und öffentlichen Lasten (§ 1041, § 1047 BGB), nicht aber außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen.
• Er kann das Recht nicht veräußern, wohl aber dessen Ausübung einem Dritten überlassen (§ 1059 BGB), was in der Praxis die Vermietung durch den Nießbraucher erst ermöglicht.

Für den Makler bedeutet das: Verkaufsaufträge, Mietverträge und Maklerverträge müssen mit dem Nießbraucher (bzw. mit dessen Zustimmung mit dem Eigentümer) abgeschlossen werden, wenn die Nutzungsbefugnis bei ihm liegt. Beim Verkauf der belasteten Immobilie bleibt der Nießbrauch grundsätzlich bestehen (dingliche Belastung), sofern kein Verzicht oder keine Löschung erfolgt – ein entscheidender Werttreiber bei der Preisfindung.

Ein Vater überträgt sein Einfamilienhaus notariell an seine Tochter, lässt sich aber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht im Grundbuch eintragen. Er vermietet die Immobilie weiterhin selbst und vereinnahmt die Miete. Möchte die Tochter das Haus verkaufen, benötigt sie entweder die Zustimmung des Vaters zur Löschung des Nießbrauchs oder muss den Käufer über die fortbestehende Belastung informieren – der Verkehrswert sinkt entsprechend.