Notverkaufspreis
Auch: Panikpreis · Distressed-Sale-Preis
Der Notverkaufspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie unter Verkaufsdruck tatsächlich veräußert wird – er liegt typischerweise unter dem Verkehrswert, weil dem Verkäufer die Zeit fehlt, den Markt optimal auszuschöpfen oder mehrere Kaufinteressenten gegeneinander auszuspielen.
Ausführliche Erklärung
Der Notverkaufspreis ist kein feststehender Bewertungsbegriff wie der Verkehrswert (§ 194 BauGB), sondern ein tatsächlich am Markt erzielter, situationsbedingt reduzierter Preis. Für den Makler ist die korrekte Einordnung wichtig, weil sie sowohl die Preisberatung als auch die Haftungsfrage betrifft.
Wichtige Aspekte:
- Preisabschlag: In der Praxis werden bei echten Notverkäufen Abschläge von 10 bis 30 % gegenüber dem Verkehrswert beobachtet, abhängig von Dringlichkeit, Objektzustand und Marktlage. Bei Zwangsversteigerungen (als Vergleichsmaßstab) liegen die erzielten Preise oft noch niedriger.
- Abgrenzung zur Sittenwidrigkeit: Übersteigt das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ein "auffälliges" Maß (Rechtsprechung: teils ab ca. 90 % Abweichung vom Verkehrswert bei Grundstücksgeschäften, im Einzelfall auch früher bei Ausnutzung einer Zwangslage), kann der Kaufvertrag wegen wucherähnlichen Geschäfts nach § 138 BGB nichtig sein. Der Makler sollte daher realistische, nachvollziehbare Preisspannen kommunizieren und keine Preise anraten, die den Verdacht der Ausnutzung einer Notlage begründen könnten.
- Beratungspflicht: Der Makler muss den Verkäufer über die Bandbreite realistischer Preise aufklären, auch wenn dieser aus Zeitnot einen niedrigeren Preis akzeptieren möchte. Eine Dokumentation dieser Aufklärung schützt den Makler vor späteren Vorwürfen.
- Verhandlungsposition: Käufer, die von der Notlage wissen (z. B. professionelle Aufkäufer), nutzen diese gezielt zur Preisdrückung. Der Makler kann durch parallele Ansprache mehrerer Interessenten den Abschlag begrenzen, auch unter Zeitdruck.
- Steuerliche und finanzielle Folgen: Ein niedriger Verkaufspreis kann bei vorhandener Restschuld dazu führen, dass diese nicht vollständig gedeckt wird (Differenzschuld gegenüber der Bank) – ein wichtiger Beratungspunkt vor Abschluss.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro wird wegen eines akuten Liquiditätsengpasses des Eigentümers innerhalb von vier Wochen für 250.000 Euro verkauft. Der Makler hatte zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt und dokumentiert, dass dieser Preis trotz des Abschlags marktgerecht und nicht sittenwidrig niedrig war.
Rechtsgrundlage
§ 138 BGB – Ein Kaufvertrag kann sittenwidrig und damit nichtig sein, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert besteht und zusätzlich eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten (z. B. bewusstes Ausnutzen einer Zwangslage) hinzukommt.