Marktwert
Auch: Verkehrswert · Fair Market Value
Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte Betrag, zu dem sie am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Eigentümer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktungsdauer unter marktüblichen Bedingungen den Eigentümer wechseln würde. Im deutschen Recht entspricht der Marktwert inhaltlich dem Verkehrswert.
Ausführliche Erklärung
"Marktwert" ist die international gebräuchliche Übersetzung des englischen "Market Value" und wird vor allem in internationalen Bewertungsstandards (z. B. IVS – International Valuation Standards, RICS Red Book) sowie in grenzüberschreitenden Transaktionen, bei internationalen Investoren und in Beleihungswertgutachten von Banken mit internationalem Bezug verwendet. Inhaltlich deckt sich der Marktwert weitgehend mit dem in Deutschland gesetzlich verankerten Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Für den Makler relevant:
- In deutschen Gutachten und im behördlichen Kontext (z. B. Gutachterausschüsse, Finanzamt) wird meist der Begriff Verkehrswert verwendet; Marktwert taucht vor allem bei international ausgerichteten Bewertungen, Fondsgutachten oder Bankengutachten nach IVS auf.
- Beide Begriffe basieren auf derselben Grundidee: dem unter normalen Marktbedingungen erzielbaren Preis, unter Ausschluss besonderer oder persönlicher Verhältnisse (z. B. Verwandtschaftsverhältnisse, Zwangslagen, ungewöhnliche Finanzierungskonditionen).
- Die Ermittlung erfolgt in Deutschland über die drei anerkannten Verfahren: Vergleichswert-, Ertrags- und Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV.
- In der Maklerkommunikation mit internationalen Käufern oder Investoren ist die Verwendung des Begriffs "Marktwert" oft anschlussfähiger als "Verkehrswert", weil er im angelsächsischen Raum geläufiger ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein internationaler Immobilienfonds beauftragt für ein deutsches Bürogebäude ein Gutachten nach RICS-Standard. Im Ergebnisbericht wird der ermittelte Wert als "Market Value" bzw. "Marktwert" ausgewiesen – methodisch entspricht die Ermittlung im Wesentlichen dem deutschen Ertragswertverfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Definiert den Verkehrswert, mit dem der Marktwert inhaltlich gleichgesetzt wird.
- International: IVS (International Valuation Standards) und RICS Red Book als anerkannte Bewertungsstandards, ohne eigenständige Rechtsverbindlichkeit im deutschen Recht.