Nießbrauch und Wohnrecht

Beide Rechte gehören zu den beschränkten dinglichen Rechten und werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen; sie räumen einem Berechtigten Nutzungsbefugnisse an einer Immobilie ein, ohne dass er selbst Eigentümer wird. In der Praxis werden sie vor allem im Zusammenhang mit der vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt: Eltern übertragen eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Kinder, sichern sich aber ein Nutzungsrecht.

Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Nießbraucher darf sämtliche Nutzungen der Immobilie ziehen. Das umfasst nicht nur das eigene Wohnen, sondern auch die Vermietung an Dritte und damit den Bezug der Mieteinnahmen. Der Nießbraucher trägt im Gegenzug die gewöhnlichen Erhaltungskosten der Sache. Der Nießbrauch ist grundsätzlich nicht übertragbar, aber seine Ausübung kann einem anderen überlassen werden – etwa durch Vermietung.

Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Es handelt sich rechtlich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, auf die weitgehend die Vorschriften des Nießbrauchs entsprechend anwendbar sind. Der Berechtigte darf das Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen und dabei auch Familienangehörige sowie Pflege- und Bedienungspersonal aufnehmen. Anders als beim Nießbrauch ist eine Vermietung an Dritte grundsätzlich nicht möglich – das Wohnungsrecht ist auf die eigene Wohnnutzung beschränkt. Auch die Kostentragung ist enger gefasst: Der Wohnberechtigte trägt in der Regel nur die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten, nicht die vollen Erhaltungskosten des Nießbrauchers.

Beide Rechte sind – anders als ein bloß schuldrechtliches Wohnrecht – höchstpersönlich und enden regelmäßig mit dem Tod des Berechtigten; sie sind nicht vererblich, was sie von einem echten dinglichen Wohnrecht mit lebenslanger Übertragbarkeit unterscheidet. Für die Wahl zwischen beiden Instrumenten ist entscheidend, ob der Berechtigte die Immobilie ausschließlich selbst bewohnen oder auch wirtschaftlich – durch Vermietung – nutzen möchte.

Eine Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus zu Lebzeiten auf ihre Tochter, lässt sich aber ein lebenslanges Wohnungsrecht nach § 1093 BGB im Grundbuch eintragen. Sie darf im Haus wohnen bleiben, es aber nicht vermieten. Hätte sie sich stattdessen einen Nießbrauch bestellen lassen, könnte sie das Haus auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.