Pachtnachfolge

Für Makler und Berater in der landwirtschaftlichen Immobilienvermittlung ist die Pachtnachfolge ein wichtiges Thema bei Generationenwechseln und Betriebsübergaben:

• Erbrechtliche Nachfolge (§ 1922 BGB – Universalsukzession): Stirbt der Pächter, gehen seine Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag grundsätzlich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über – der Pachtvertrag läuft mit den Erben als neuen Pächtern weiter, sofern keine Sonderkündigung erfolgt.
• Sonderkündigungsrecht der Erben (§ 594d BGB): Da nicht jeder Erbe den landwirtschaftlichen Betrieb fortführen kann oder will, räumt das Gesetz sowohl den Erben als auch dem Verpächter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist nach Kenntnis vom Tod ein.
• Gewillkürte Nachfolge: Häufiger als der Erbfall ist in der Praxis die vertraglich vereinbarte Übertragung eines Pachtverhältnisses im Rahmen einer Hofnachfolge oder Betriebsübergabe zu Lebzeiten, etwa wenn ein Kind den elterlichen Betrieb samt bestehender Pachtflächen übernimmt. Hier ist regelmäßig die Zustimmung des Verpächters zur Vertragsübernahme erforderlich, sofern der Pachtvertrag keine automatische Übertragbarkeit vorsieht.
• Höfeordnung: Bei Betrieben, die der Höfeordnung unterliegen (bestimmte Bundesländer, insbesondere in Norddeutschland), können Sondervorschriften zur Hofnachfolge zusätzlich die Pachtnachfolge beeinflussen.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Bewertung und Vermittlung verpachteter landwirtschaftlicher Grundstücke ist zu klären, ob und wie sich ein bevorstehender Generationenwechsel auf Bestand, Fortführung oder Kündbarkeit des Pachtverhältnisses auswirkt – dies beeinflusst sowohl den Verkehrswert als auch die Verhandlungsposition von Käufern.

Ein Landwirt verstirbt während der Laufzeit eines zehnjährigen Landpachtvertrags über eine zugepachtete Fläche. Seine beiden Kinder erben den Betrieb, wovon nur eines die Landwirtschaft fortführen möchte. Innerhalb der gesetzlichen Frist kündigt das nicht am Betrieb interessierte Kind seinen Erbanteil am Pachtverhältnis, während das andere Kind als Pächter in den Vertrag eintritt.