Pachtkündigung

Für Makler, die Pachtobjekte betreuen oder im Rahmen eines Verkaufs bestehende Pachtverhältnisse übernehmen, sind folgende Aspekte der Pachtkündigung praxisrelevant:

• Ordentliche Kündigung: Beendet ein unbefristetes Pachtverhältnis fristgerecht zum nächstmöglichen Termin, ohne dass ein besonderer Grund vorliegen muss (siehe Ordentliche Kündigung (Pacht)).
• Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 594e BGB bei Landpacht, i. V. m. § 543 BGB bei sonstiger Pacht): Möglich etwa bei Zahlungsverzug des Pächters, vertragswidrigem Gebrauch, erheblicher Verschlechterung der Pachtsache oder Gefährdung der Rechte des Verpächters. Sie wirkt fristlos, erfordert aber in der Regel eine vorherige Abmahnung.
• Sonderfälle:
• Tod des Pächters (§ 594d BGB): Erben und Verpächter können das Pachtverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende außerordentlich kündigen.
• Zwangsversteigerung des Grundstücks: Der Erwerber kann unter bestimmten Voraussetzungen in das Pachtverhältnis eintreten oder es unter erleichterten Bedingungen kündigen.
• Form: Gesetzlich ist keine Schriftform vorgeschrieben, in der Praxis und aus Beweisgründen wird die Kündigung jedoch stets schriftlich, häufig per Einschreiben, erklärt.
• Wirkung für den Makler: Bei der Vermittlung von Grundstücken mit bestehendem Pachtverhältnis muss geprüft werden, ob und wann eine Kündigung möglich ist, da dies über die freie Verfügbarkeit für den Käufer und damit über den erzielbaren Kaufpreis entscheidet.

Ein Pächter zahlt trotz mehrfacher Mahnung seinen Pachtzins nicht. Der Verpächter mahnt schriftlich unter Fristsetzung und kündigt anschließend das Pachtverhältnis außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzugs, gestützt auf § 594e BGB in Verbindung mit den mietrechtlichen Grundsätzen zum Zahlungsverzug.