Pachtzinsrückstand

Da auf Pachtverhältnisse gemäß § 581 Abs. 2 BGB die mietrechtlichen Vorschriften entsprechend anwendbar sind, gelten für den Zahlungsverzug beim Pachtzins im Grundsatz dieselben Regeln wie bei Mietrückständen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB):

• Fristlose Kündigung möglich, wenn der Pächter mit einem Betrag in Verzug ist, der die Pacht für zwei Termine erreicht, oder wenn er über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatspachten in Rückstand gerät.
• Vor der Kündigung ist – anders als bei einigen anderen Vertragsstörungen – keine Abmahnung erforderlich, da es sich um einen gesetzlich geregelten Kündigungsgrund handelt; gleichwohl ist die vorherige Fristsetzung/Mahnung in der Praxis üblich und aus Beweisgründen sinnvoll.
• Bei landwirtschaftlicher Pacht gelten Besonderheiten des Landpachtrechts, u. a. verlängerte Fristen und ggf. Anhörung der Landpachtbehörde.
• Der Verpächter kann parallel zur Kündigung rückständige Beträge im Wege des Mahn- oder Klageverfahrens einfordern; ein Pächterpfandrecht des Verpächters an eingebrachten Sachen (analog Vermieterpfandrecht, §§ 562 ff. BGB) kann bestehen, sofern die Vorschriften anwendbar sind.
• Für Makler, die gewerbliche Pachtobjekte betreuen oder Bestandsobjekte mit laufenden Pachtverträgen vermitteln, ist die Prüfung offener Pachtzinsrückstände Teil der Objekt-Due-Diligence, da sie Hinweise auf die wirtschaftliche Situation des Pächters und mögliche Kündigungsrisiken liefern.

Ein Gastronomiepächter zahlt drei Monate in Folge nur die Hälfte der vereinbarten Pacht. Der aufgelaufene Rückstand entspricht mittlerweile mehr als zwei Monatspachten. Der Verpächter kann den Pachtvertrag daraufhin fristlos kündigen und zugleich die ausstehenden Beträge gerichtlich geltend machen.