Personengesellschaft

Personengesellschaften unterscheiden sich von Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) vor allem dadurch, dass die Gesellschafter regelmäßig persönlich für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften und stärker in die Geschäftsführung eingebunden sind. In der Immobilienwirtschaft spielen Personengesellschaften in mehreren Konstellationen eine Rolle:

• GbR als Haltestruktur: Mehrere Privatpersonen oder Investoren erwerben und halten eine Immobilie gemeinsam über eine GbR, etwa bei Mehrfamilienhäusern oder Bauherrengemeinschaften.
• KG / GmbH & Co. KG: Bei größeren Immobilienprojekten und geschlossenen Immobilienfonds wird häufig eine Kommanditgesellschaft genutzt, bei der die Haftung der Kommanditisten auf ihre Einlage beschränkt ist, während eine Komplementär-GmbH die unbeschränkte Haftung übernimmt.
• Grunderwerbsteuer und Grundbuch: Erwirbt eine Personengesellschaft ein Grundstück, wird sie – seit der Reform des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) – als rechtsfähige Gesellschaft selbst als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, sofern sie am Rechtsverkehr teilnimmt; bei Gesellschafterwechseln können zudem grunderwerbsteuerliche Sondertatbestände greifen.

Für Makler ist relevant, dass beim Verkauf einer Immobilie im Eigentum einer Personengesellschaft die Vertretungsbefugnis der handelnden Gesellschafter zu klären ist – häufig sind mehrere oder alle Gesellschafter zur Verfügung über das Gesellschaftsvermögen gemeinsam berechtigt, sofern der Gesellschaftsvertrag nichts anderes regelt.

Drei Investoren gründen eine GbR, um gemeinsam ein Mehrfamilienhaus zu erwerben und zu vermieten. Im Grundbuch wird die GbR als Eigentümerin eingetragen. Beim späteren Verkauf des Hauses müssen alle geschäftsführungsbefugten Gesellschafter dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag mit unterzeichnen.