Pflegeheim
Auch: Altenpflegeheim · Seniorenpflegeheim
Ein Pflegeheim ist eine stationäre Einrichtung, in der pflegebedürftige Menschen dauerhaft wohnen und rund um die Uhr von Fachpersonal gepflegt und betreut werden. Es unterscheidet sich von Betreutem Wohnen und Seniorenresidenzen durch den hohen Pflege- und Betreuungsgrad der Bewohner.
Ausführliche Erklärung
Aus Maklersicht ist das Pflegeheim in erster Linie als Betreiberimmobilie relevant, bei der der Gebäudeeigentümer nicht mit dem Betreiber identisch ist:
- Betreibermodell: Pflegeheime werden meist von spezialisierten Betreibergesellschaften geführt, die das Gebäude langfristig (häufig 20–30 Jahre) von einem Investor pachten (Betreiberimmobilie/Pachtmodell). Der Investor erwirbt damit ein Ertragsobjekt mit langfristig gesicherten Pachteinnahmen.
- Rechtlicher Rahmen der Pflege: Der Betrieb unterliegt dem Pflegeversicherungsrecht (SGB XI) sowie den Heimgesetzen bzw. Wohn- und Teilhabegesetzen der Länder, die Mindestanforderungen an Personalschlüssel, Zimmergröße und Ausstattung vorschreiben.
- Vertragsverhältnis Bewohner: Zwischen Bewohner und Betreiber gilt das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG), das besondere Informations-, Kündigungs- und Preisanpassungsregeln für Pflegeverträge vorsieht.
- Bauliche Anforderungen: Barrierefreiheit, Fluchtwegbreiten für Betten und Rollstühle, Brandschutzkonzepte sowie eine Mindestzimmergröße je Bewohner sind in den Landesbauordnungen und Wohn- und Teilhabegesetzen (bzw. entsprechenden Ausführungsverordnungen) geregelt.
- Investmentperspektive: Bewertung erfolgt über das Ertragswertverfahren anhand der Pachteinnahmen, Bonität des Betreibers und Restlaufzeit des Pachtvertrags; demografischer Wandel und steigender Pflegebedarf machen Pflegeheime zu einer stark nachgefragten Assetklasse für institutionelle Investoren.
- Risiken: Betreiberinsolvenzen und regulatorische Änderungen (z. B. Personalschlüssel, Investitionskostenrefinanzierung) sind zentrale Risikofaktoren, die bei der Objektprüfung (Due Diligence) beachtet werden müssen.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor kauft ein neu errichtetes Pflegeheim mit 80 Plätzen, das langfristig an einen bundesweit tätigen Pflegeheimbetreiber verpachtet ist. Der Makler bewertet das Objekt anhand der vertraglich vereinbarten Jahrespacht und der Restlaufzeit des 25-jährigen Pachtvertrags.
Rechtsgrundlage
- SGB XI – Regelungen der Pflegeversicherung, Vergütung und Qualitätsanforderungen.
- Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) – Vertragsverhältnis zwischen Bewohner und Einrichtung.
- Heim- bzw. Wohn- und Teilhabegesetze der Länder – bauliche und personelle Mindestanforderungen.