Prekarium
Auch: Bittleihe
Das Prekarium (auch Bittleihe genannt) ist die unentgeltliche Überlassung des Gebrauchs einer Sache oder Immobilie, bei der der Überlassende jederzeit und ohne Angabe von Gründen die Rückgabe verlangen kann. Es begründet – anders als Miete, Pacht oder Leihe mit fester Dauer – kein gesichertes Nutzungsrecht.
Ausführliche Erklärung
Das Prekarium ist eine Sonderform der unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung, die sich von der regulären Leihe (§§ 598 ff. BGB) dadurch unterscheidet, dass keine bestimmte Nutzungsdauer vereinbart ist und der Verleiher/Überlassende die Sache jederzeit "auf Bitten" wieder zurückfordern kann, ohne dass es einer Kündigung im technischen Sinn oder einer Fristsetzung bedarf (§ 604 Abs. 3 BGB). In der Immobilienpraxis kommt das Prekarium vor allem in folgenden Konstellationen vor:
- Familiäre Wohnraumüberlassung: Eltern gestatten ihrem Kind, kostenlos in einer Wohnung zu wohnen, ohne feste Laufzeit oder Vertrag – ein klassisches Prekarium, das jederzeit widerrufen werden kann.
- Zwischennutzung: Ein Grundstückseigentümer gestattet einem Dritten die vorübergehende, unentgeltliche Nutzung einer Fläche (z. B. als Lagerplatz), behält sich aber die jederzeitige Rückforderung vor.
- Nachbarschaftliche Gefälligkeiten: Nutzung eines Wegerechts oder einer Stellfläche ohne rechtsgeschäftliche Bindung.
Für den Makler ist die Abgrenzung zum Mietverhältnis besonders wichtig: Wird eine unentgeltliche Nutzung über längere Zeit gewährt und entstehen dabei Umstände, die auf ein schutzwürdiges Vertrauen des Nutzers hindeuten (z. B. Investitionen des Nutzers, ausdrückliche Zusagen einer Mindestdauer), kann ein Gericht die Einordnung als bloßes Prekarium infrage stellen und stattdessen ein Leihverhältnis mit vereinbarter Dauer oder sogar ein faktisches Mietverhältnis annehmen. Die Rückforderung erfolgt formlos; verweigert der Nutzer die Rückgabe, kann der Eigentümer seinen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) durchsetzen, da der Nutzer nach Widerruf kein Recht zum Besitz mehr hat (§ 986 BGB).
Beispiel aus der Praxis
Ein Onkel gestattet seinem Neffen, kostenlos eine leerstehende Garage auf seinem Grundstück als Lager zu nutzen. Es gibt keinen schriftlichen Vertrag und keine vereinbarte Dauer. Als der Onkel die Garage selbst benötigt, fordert er sie ohne Kündigungsfrist zurück – der Neffe muss sie unverzüglich räumen, da es sich um ein Prekarium handelt.
Rechtsgrundlage
- § 604 Abs. 3 BGB – Recht des Verleihers, die Sache bei unbestimmter Leihdauer jederzeit zurückzufordern (Bittleihe).
- § 985 BGB – Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Besitzer ohne Recht zum Besitz.
- § 986 BGB – Einwendungen des Besitzers gegen den Herausgabeanspruch.