Realteilung (steuerlich)
Auch: Realteilung von Gesamthandsvermögen
Bei der Realteilung wird gemeinschaftliches Immobilienvermögen – etwa das einer Erbengemeinschaft, einer GbR oder einer Miteigentümergemeinschaft – körperlich aufgeteilt, sodass jeder Beteiligte statt eines ideellen Anteils ein eigenes, real abgegrenztes Grundstück oder Gebäude erhält. Erfolgt die Aufteilung wertmäßig entsprechend der bisherigen Beteiligungsquoten, bleibt sie grunderwerbsteuer- und regelmäßig auch ertragsteuerneutral.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Realteilung vor allem bei der Auflösung von Erbengemeinschaften, Miteigentumsgemeinschaften und Personengesellschaften mit Immobilienbesitz praxisrelevant:
- Grunderwerbsteuerliche Seite (§ 7 GrEStG): Wird ein Grundstück, das mehreren Personen zur gesamten Hand oder als Bruchteilseigentum gehört, unter den Beteiligten entsprechend ihrer bisherigen Anteile real geteilt, fällt insoweit keine Grunderwerbsteuer an. Erhält ein Beteiligter jedoch mehr, als seinem bisherigen Anteil entspricht (Mehrzuteilung), unterliegt dieser Mehrwert der Grunderwerbsteuer.
- Ertragsteuerliche Seite (§ 16 Abs. 3 EStG): Bei der Realteilung von Mitunternehmerschaften (z. B. einer Grundstücks-GbR) können die Buchwerte fortgeführt werden, sodass keine sofortige Aufdeckung stiller Reserven erfolgt – Voraussetzung ist insbesondere, dass die Besteuerung der stillen Reserven sichergestellt bleibt und keine Sperrfristen (i. d. R. drei Jahre für übertragene Einzelwirtschaftsgüter) verletzt werden.
- Abgrenzung zur Teilungsversteigerung: Können sich die Beteiligten nicht einvernehmlich einigen, bleibt nur die gerichtliche Teilungsversteigerung – diese ist steuerlich und wirtschaftlich deutlich ungünstiger, da sie einen entgeltlichen Vorgang darstellt.
Für die Beratungspraxis ist entscheidend, dass die Aufteilung wertmäßig proportional zu den bisherigen Anteilen erfolgt (ggf. mit Ausgleichszahlungen für Wertunterschiede), da nur dann die Steuerbegünstigung greift. Bei größeren Grundstücken mit mehreren Gebäuden oder Teilflächen ist häufig ein Wertgutachten sinnvoll, um die Zuteilung sauber zu dokumentieren.
Beispiel aus der Praxis
Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Mehrfamilienhaus mit angrenzendem unbebauten Grundstück. Statt das Gesamtobjekt zu verkaufen, teilen sie es real: Ein Geschwisterteil erhält das Haus, die anderen beiden das Baugrundstück, aufgeteilt nach ihrem Wertanteil. Da die Zuteilung wertmäßig ihren ursprünglichen Erbquoten entspricht, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Rechtsgrundlage
- § 7 GrEStG – Befreit die anteilsgemäße Realteilung von Grundstücken aus Gesamthands- oder Bruchteilseigentum von der Grunderwerbsteuer; Mehrzuteilungen bleiben steuerpflichtig.
- § 16 Abs. 3 EStG – Ermöglicht bei der Realteilung von Mitunternehmerschaften die Buchwertfortführung unter bestimmten Voraussetzungen.