Rechenzentrum
Auch: Data Center · Datacenter
Ein Rechenzentrum ist ein Gebäude oder Gebäudeteil, der speziell zur Unterbringung und zum Betrieb von Servern, Netzwerktechnik und Speichersystemen errichtet wird. Kennzeichnend sind redundante Stromversorgung, leistungsfähige Kühlsysteme und hohe Sicherheitsstandards.
Ausführliche Erklärung
Rechenzentren sind eine stark wachsende Assetklasse innerhalb der gewerblichen Immobilienwirtschaft, insbesondere getrieben durch Cloud-Computing, Digitalisierung und KI-Anwendungen mit hohem Rechenleistungsbedarf. Für den Makler relevant:
- Technische Anforderungen: Entscheidend sind ausreichende Stromanschlussleistung (oft mehrere Megawatt), redundante Netzanbindung, unterbrechungsfreie Stromversorgung (USV), Notstromdiesel sowie effiziente Kühlkonzepte (Luft- oder Wasserkühlung). Die Deckenhöhen, Bodenlasten (Doppelboden) und Brandschutzkonzepte weichen stark von klassischen Büro- oder Lagerimmobilien ab.
- Standortfaktoren: Nähe zu Glasfaser-Backbones, ausreichende Netzkapazität des örtlichen Energieversorgers und Verfügbarkeit von Kühlwasser bzw. Fernwärmeauskopplung (Abwärmenutzung) sind zentrale Standortkriterien.
- Klassifizierung nach Tier-Stufen: International gebräuchlich ist die Einteilung nach dem Uptime-Institute-Standard (Tier I bis IV), die Verfügbarkeit und Redundanz der technischen Infrastruktur beschreibt.
- Nutzungsformen: Unterschieden werden Enterprise-Rechenzentren (Eigennutzung eines Unternehmens), Colocation-Rechenzentren (Vermietung von Stellplätzen/Racks an mehrere Kunden) und Hyperscale-Rechenzentren großer Cloud-Anbieter.
- Investmentmarkt: Rechenzentren gelten als Nischen-Assetklasse mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern, erfordern aber spezialisiertes technisches Know-how bei der Due Diligence (Energieeffizienz, Redundanzgrad, Erweiterungspotenzial).
- Genehmigungsverfahren: Wegen Lärm- (Kühlaggregate), Emissions- und Energiethemen sind Baugenehmigungsverfahren und ggf. immissionsschutzrechtliche Prüfungen aufwendiger als bei Standardgewerbeimmobilien.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bestandsgebäude in einem Gewerbegebiet wird zu einem Colocation-Rechenzentrum umgebaut. Der Betreiber lässt die Stromanschlussleistung durch den Netzbetreiber von 500 kW auf 5 MW erhöhen, installiert eine redundante Kühlanlage und vermietet die entstandenen Rack-Flächen an mehrere IT-Dienstleister.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen – bauordnungsrechtliche Anforderungen an Brandschutz, Fluchtwege und technische Gebäudeausrüstung.
- Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) – bei genehmigungsbedürftigen Anlagen (z. B. Notstromaggregate) relevant.
- Betriebssicherheitsverordnung – für den sicheren Betrieb der technischen Anlagen (Kühlung, Stromversorgung).