Rechtliche Due Diligence
Auch: Legal Due Diligence · Rechtliche Prüfung beim Immobilienerwerb
Die rechtliche Due Diligence ist die systematische Prüfung der rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie vor deren Erwerb – insbesondere von Grundbuch, Miet- und sonstigen Verträgen, öffentlich-rechtlichen Lasten sowie laufenden oder drohenden Rechtsstreitigkeiten.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren Immobilientransaktionen, insbesondere im gewerblichen Bereich und bei Portfoliokäufen, prüft der Käufer vor Vertragsschluss regelmäßig nicht nur den baulichen und technischen Zustand (technische Due Diligence) und Umweltrisiken (Environmental Due Diligence), sondern auch die rechtliche Ausgangslage des Objekts. Zu den typischen Prüfungsgegenständen der rechtlichen Due Diligence zählen:
- Grundbuch: Eigentumsverhältnisse, Belastungen in Abteilung II (z. B. Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte) und Abteilung III (Grundschulden, Hypotheken).
- Miet- und Pachtverträge: Laufzeiten, Sonderkündigungsrechte, Staffel- oder Indexmieten, Kautionen, laufende Mietrückstände oder -streitigkeiten.
- Öffentlich-rechtliche Genehmigungen: Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, denkmalschutzrechtliche Auflagen, Erschließungs- und Sanierungsvermerke.
- Bestehende Verträge und Streitigkeiten: Bauträger- und Werkverträge mit noch offenen Gewährleistungsfragen, anhängige Gerichts- oder Verwaltungsverfahren.
- Gesellschaftsrechtliche Aspekte bei Share Deals (Erwerb einer Objektgesellschaft statt der Immobilie selbst).
Ziel der rechtlichen Due Diligence ist es, rechtliche Risiken frühzeitig zu identifizieren, damit sie im Kaufvertrag berücksichtigt werden können – etwa durch Garantien und Freistellungen des Verkäufers, Anpassung des Kaufpreises oder als Ausschlusskriterium für den Erwerb insgesamt. Bei Bestandsimmobilien im Privatkundengeschäft erfolgt eine vergleichbare, meist weniger umfangreiche Prüfung häufig durch den beauftragten Notar und den Makler im Rahmen der Kaufvertragsvorbereitung.
Beispiel aus der Praxis
Vor dem Erwerb eines Bürogebäudes lässt eine Investmentgesellschaft eine rechtliche Due Diligence durchführen. Dabei stellt sich heraus, dass ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks die geplante Erweiterung des Gebäudes einschränkt. Diese Erkenntnis fließt in die Kaufpreisverhandlung und in die vertraglichen Garantien ein.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung; die rechtliche Due Diligence ist ein in der Transaktionspraxis etabliertes Prüfverfahren, das sich auf die einschlägigen Vorschriften des jeweils geprüften Rechtsgebiets (z. B. Grundbuchrecht, Mietrecht, öffentliches Baurecht) stützt.