Reversionary Yield
Auch: Wiedervermietungsrendite · Anpassungsrendite
Die Reversionary Yield (Wiedervermietungsrendite) beschreibt die Rendite, die eine Immobilie erzielen würde, wenn die derzeit vertraglich vereinbarte Miete durch die aktuell erzielbare Marktmiete ersetzt würde. Sie ist besonders relevant bei Objekten, deren Bestandsmieten unter dem Marktniveau liegen.
Ausführliche Erklärung
Bei vielen Bestandsimmobilien – insbesondere bei langlaufenden Gewerbemietverträgen oder bei Wohnimmobilien mit Mietpreisbindungen und Mieterhöhungsbeschränkungen – liegt die tatsächlich gezahlte Miete unter der am Markt erzielbaren Miete. Man spricht hier von einer „Under-Rented"-Situation. Die Reversionary Yield bildet ab, welche Rendite entstünde, sobald diese Differenz durch Nachvermietung, Indexierung oder Mieterhöhung geschlossen wird:
- Initial Yield / Ankaufsrendite: Rendite auf Basis der aktuellen Vertragsmiete zum Kaufzeitpunkt.
- Reversionary Yield: Rendite auf Basis der geschätzten Marktmiete nach Anpassung.
Ist die Reversionary Yield deutlich höher als die Ankaufsrendite, signalisiert dies ein Wertsteigerungspotenzial durch künftige Mietanpassungen – ein zentrales Argument in der Investmentanalyse von Value-Add-Strategien. Für den Makler ist diese Kennzahl vor allem bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien mit auslaufenden Mietverträgen oder bei Wohnportfolios mit historisch niedrigen Bestandsmieten relevant, da sie potenziellen Käufern eine realistische Einschätzung des künftigen Renditepotenzials ermöglicht. Zu beachten ist, dass die Realisierung der Reversionary Yield in Deutschland rechtlichen Grenzen unterliegt (z. B. Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Wohnraum nach § 558 Abs. 3 BGB, Mietpreisbremse), sodass die theoretische Marktmiete nicht immer sofort und vollständig realisiert werden kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude wird derzeit zu einer Vertragsmiete von 12 Euro pro Quadratmeter vermietet, während am Markt aktuell 16 Euro pro Quadratmeter erzielbar wären. Die Ankaufsrendite auf Basis der Vertragsmiete liegt bei 4,5 %. Sobald der Mietvertrag ausläuft und zur Marktmiete neu vermietet wird, würde sich rechnerisch eine Reversionary Yield von 6,0 % ergeben.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Als betriebswirtschaftliche Kennzahl unterliegt sie keiner eigenen gesetzlichen Regelung; die tatsächliche Realisierung der Marktmiete kann jedoch durch mietrechtliche Vorschriften (z. B. § 558 BGB, Mietpreisbremse) begrenzt sein.