Sensitivitätsanalyse
Auch: Szenarioanalyse · Renditesensitivität
Eine Sensitivitätsanalyse untersucht, wie sich die Rentabilität eines Immobilieninvestments verändert, wenn einzelne Eingangsgrößen der Wirtschaftlichkeitsrechnung – etwa Zinssatz, Mietniveau, Leerstandsquote oder Kaufpreis – variiert werden. Sie zeigt auf, welche Faktoren das Investitionsergebnis am stärksten beeinflussen und wie robust eine Kalkulation gegenüber ungünstigen Entwicklungen ist.
Ausführliche Erklärung
In der Investitionsrechnung wird zunächst mit einem „Base Case" gearbeitet – einer realistischen Grundannahme zu Miethöhe, Finanzierungskonditionen, Bewirtschaftungskosten und Wertentwicklung. Die Sensitivitätsanalyse verändert einzelne dieser Annahmen systematisch (meist um definierte Prozentpunkte nach oben und unten) und misst die Auswirkung auf Zielgrößen wie Eigenkapitalrendite, Cashflow oder Schuldendienstdeckungsgrad. Typische Stellgrößen in der Immobilienpraxis:
- Zinsänderungsrisiko: Wie verändert sich der Kapitaldienst und damit der DSCR, wenn der Zinssatz bei Anschlussfinanzierung um 1 oder 2 Prozentpunkte steigt?
- Mietausfall und Leerstand: Wie wirkt sich eine Leerstandsquote von 10 % statt der kalkulierten 3 % auf den Cashflow aus?
- Kaufpreis- und Wertentwicklung: Wie verändert sich die Gesamtrendite, wenn der Verkaufspreis am Ende der Haltedauer 10 % unter der Prognose liegt?
- Instandhaltungskosten: Welchen Effekt haben unerwartet hohe Sanierungskosten (z. B. bei energetischen Pflichtsanierungen) auf die Nettorendite?
Für Makler ist die Sensitivitätsanalyse vor allem bei der Beratung institutioneller und semi-professioneller Investoren relevant sowie bei größeren Objekten, bei denen die Bank eine Stresstestrechnung im Rahmen der Kreditprüfung verlangt. Auch bei der Beratung privater Kapitalanleger empfiehlt sich zumindest eine vereinfachte Sensitivitätsbetrachtung – etwa die Frage, ob die Finanzierung auch bei einem höheren Zins nach Ablauf der Zinsbindung noch tragfähig ist –, um überzogene Renditeerwartungen zu relativieren und Haftungsrisiken für den Makler zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kalkuliert den Kauf eines Mehrfamilienhauses mit einem Zinssatz von 3,5 % und einer Leerstandsquote von 3 %. Die Sensitivitätsanalyse zeigt, dass bei einem Zinsanstieg auf 5,5 % nach Ablauf der Zinsbindung und einer Leerstandsquote von 8 % der Schuldendienstdeckungsgrad unter 1,0 fallen würde – das Investment wäre in diesem Szenario nicht mehr aus eigener Kraft tragfähig.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Sensitivitätsanalyse ist eine betriebswirtschaftliche Methode ohne eigene gesetzliche Regelung, wird jedoch bei regulierten Kreditinstituten im Rahmen der Kreditprüfung durch bankaufsichtliche Vorgaben (z. B. MaRisk) faktisch verlangt.