Schimmelbildung

Schimmelpilze benötigen für ihr Wachstum in erster Linie Feuchtigkeit; die Ursachen dafür lassen sich grob in zwei Gruppen einteilen:

• Bauliche Mängel: unzureichende Wärmedämmung, Wärmebrücken (kalte Bereiche an Fensterlaibungen, Rollladenkästen oder Gebäudeecken, an denen Raumluftfeuchte kondensiert), undichte Fugen, aufsteigende Feuchtigkeit oder Wasserschäden.
• Nutzerverhalten: unzureichendes Lüften und Heizen, insbesondere in modernen, dicht gebauten oder nachträglich gedämmten Wohnungen, in denen der früher übliche unkontrollierte Luftaustausch entfällt.

Im Mietrecht ist Schimmelbildung ein klassischer Mangel im Sinne des § 536 BGB, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, hängt maßgeblich von der Ursache ab: Liegt die Ursache in einem baulichen Mangel, trägt grundsätzlich der Vermieter die Verantwortung; kann dagegen nachgewiesen werden, dass unzureichendes Lüften oder Heizen des Mieters die alleinige oder überwiegende Ursache ist, entfällt regelmäßig das Minderungsrecht. In der Praxis ist die Ursachenklärung häufig streitig und wird durch einen Bausachverständigen geklärt.

Für Käufer und Makler ist Schimmelbildung ein wichtiges Prüfkriterium bei der Objektbesichtigung, da sie sowohl auf akuten Sanierungsbedarf als auch auf gesundheitliche Risiken für die Bewohner hindeuten kann. Häufige Anzeichen sind dunkle Flecken an Wandecken, muffiger Geruch oder abblätternde Tapeten und Farbe.

Ein Mieter bemerkt Schimmelflecken hinter seinem Schrank an einer Außenwandecke. Ein hinzugezogener Sachverständiger stellt fest, dass die Ursache eine bauliche Wärmebrücke ist. Da somit ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann der Mieter die Miete anteilig mindern, bis der Vermieter die Wärmebrücke beseitigt hat.