Schimmelgutachten

Ein Schimmelgutachten wird typischerweise beauftragt, wenn Schimmelflecken auftreten und unklar ist, ob die Ursache in der Bausubstanz (Wärmebrücke, mangelhafte Abdichtung, aufsteigende Feuchtigkeit) oder im Nutzerverhalten (unzureichendes Lüften und Heizen) liegt – eine Unterscheidung, die bei Mietstreitigkeiten über Gewährleistungsrechte entscheidend ist.

Bestandteile eines seriösen Gutachtens:

• Visuelle Befundaufnahme mit Fotodokumentation von Ausdehnung und Erscheinungsbild des Befalls.
• Feuchtemessungen (kapazitiv, CM-Messung) an betroffenen Bauteilen zur Bestimmung des Durchfeuchtungsgrads.
• Bauteilöffnung oder Endoskopie, wenn verdeckter Befall hinter Tapeten, Estrich oder Dämmung vermutet wird.
• Raumluft- oder Materialproben zur Bestimmung der Schimmelsporenbelastung und ggf. Artbestimmung (z. B. Abgrenzung zu Schwarzschimmel).
• Ursachenanalyse: bauliche Mängel (Wärmebrücken, defekte Abdichtung, Rohrleckagen) versus Nutzerverhalten (Möblierung an Außenwänden, fehlendes Stoßlüften).
• Sanierungsempfehlung mit Angabe zu erforderlichen Maßnahmen (Trocknung, Entfernung befallener Materialien, Wärmedämmung, Lüftungskonzept).

Für den Makler ist das Gutachten relevant bei der Beurteilung offenbarungspflichtiger Mängel: Ein bekannter, nicht fachgerecht sanierter Schimmelschaden muss im Exposé bzw. spätestens vor Vertragsschluss offengelegt werden, da es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel handeln kann, wenn er verschwiegen wird. Bei Bestandsimmobilien empfiehlt sich, ein vorliegendes Gutachten in die Verkaufsunterlagen aufzunehmen, um Haftungsrisiken zu minimieren.

Ein Mieter meldet Schimmelflecken im Schlafzimmer und mindert die Miete. Der Vermieter beauftragt ein Schimmelgutachten. Der Gutachter stellt eine Wärmebrücke im Sturzbereich als Ursache fest und keine Lüftungsfehler des Mieters – die Mietminderung ist damit gerechtfertigt, und der Vermieter muss die bauliche Ursache beheben lassen.