Sicherungszweckerklärung

Für Makler ist die Sicherungszweckerklärung ein wichtiges Bindeglied zwischen der notariellen Grundschuldbestellung und dem eigentlichen Darlehensvertrag, das häufig missverstanden wird, weil es formal getrennt von der Grundschuld selbst existiert.

Wichtige Aspekte:

• Trennung von dinglichem und schuldrechtlichem Geschäft: Die Grundschuld als solche wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen (dingliches Recht) und besteht abstrakt, das heißt unabhängig von einer konkreten Forderung. Die Sicherungszweckerklärung ist demgegenüber ein rein schuldrechtlicher Vertrag zwischen Bank und Kreditnehmer, der meist außerhalb der notariellen Urkunde – oft als Formularvertrag der Bank – abgeschlossen wird.
• Regelungsinhalt: Die Sicherungszweckerklärung legt insbesondere fest, für welche Forderungen (nur das aktuelle Darlehen oder auch künftige Kredite bei derselben Bank – sogenannte „weite Zweckerklärung") die Grundschuld haftet, wann die Bank die sofortige Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld betreiben darf, und unter welchen Voraussetzungen der Kreditnehmer nach vollständiger Tilgung einen Anspruch auf Rückgewähr oder Löschungsbewilligung hat.
• Weite vs. enge Zweckerklärung: Bei einer „engen" Zweckerklärung sichert die Grundschuld nur das konkret benannte Darlehen. Bei einer „weiten" Zweckerklärung haftet die Grundschuld auch für alle künftigen Forderungen der Bank gegen den Kreditnehmer – eine Klausel, die einer strengen AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegt, insbesondere wenn Dritte (z. B. Bürgen) durch die Zweckerklärung mitverpflichtet würden, ohne dies zu wissen.
• Praxisrelevanz beim Verkauf: Beim Immobilienverkauf mit laufender Finanzierung ist die Sicherungszweckerklärung die rechtliche Grundlage dafür, dass die Bank nach Ablösung des Darlehens zur Löschungsbewilligung der Grundschuld verpflichtet ist – ohne sie hätte der Käufer keinen klaren vertraglichen Anspruch auf lastenfreien Erwerb.
• Makler sollten wissen, dass die Sicherungszweckerklärung nicht im Grundbuch sichtbar ist, sondern nur zwischen Bank und Kreditnehmer (bzw. dessen Rechtsnachfolgern) gilt – für den Käufer einer belasteten Immobilie ist daher die Bestätigung der Bank über die Zweckbindung bei der Ablösung entscheidend.

Eine Bank lässt sich zur Absicherung eines Immobiliendarlehens eine Grundschuld über 350.000 Euro bestellen. Parallel unterschreibt der Kreditnehmer eine Sicherungszweckerklärung, in der festgelegt ist, dass die Grundschuld ausschließlich dieses eine Darlehen sichert. Nach vollständiger Rückzahlung hat der Kreditnehmer aufgrund dieser Zweckerklärung einen vertraglichen Anspruch darauf, dass die Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilt.