Sonderungsplan
Auch: Sonderungsverfahren · Bodensonderung
Der Sonderungsplan ist ein spezielles Instrument des Bodensonderungsgesetzes (BoSoG), das in den neuen Bundesländern eingesetzt wird, um Grundstücke, deren rechtliche Grenzen (Grundbuch/Kataster) nicht mit der tatsächlichen Nutzung oder Bebauung übereinstimmen, rechtlich zu bereinigen und neu zuzuschneiden.
Ausführliche Erklärung
In den neuen Bundesländern wichen infolge der Bodenreform, der genossenschaftlichen Bewirtschaftung und der DDR-Bauwirtschaft die tatsächlichen Nutzungs- und Bebauungsverhältnisse häufig erheblich von den im Kataster und Grundbuch verzeichneten Grundstücksgrenzen ab (z. B. Gebäude, die über mehrere Flurstücke hinweg errichtet wurden, oder Gärten, die tatsächlich anders genutzt wurden als grundbuchmäßig zugeordnet). Das Bodensonderungsgesetz von 1993 schuf hierfür ein vereinfachtes, kostengünstiges Verfahren:
- Sonderungsplan: Ein von einer öffentlichen Stelle (Sonderungsbehörde bzw. Vermessungs- und Katasterbehörde) erstellter Plan, der die rechtlich gebotene Neuordnung der Grundstücke – meist entsprechend der tatsächlichen Nutzung – darstellt, ohne dass hierfür ein vollständiges Vermessungs- und Bodenordnungsverfahren wie eine Umlegung notwendig ist.
- Moderationsverfahren: Ergänzend kann ein Moderationsverfahren zur einvernehmlichen Klärung der Eigentumsverhältnisse zwischen den Beteiligten durchgeführt werden.
- Verfahrensziel: Nach Abschluss des Sonderungsverfahrens werden die neuen Grundstücksgrenzen im Kataster fortgeführt und die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch entsprechend berichtigt bzw. übertragen.
Für den Makler ist der Sonderungsplan vor allem bei Objekten in den neuen Bundesländern relevant, bei denen historische Grundstücksverhältnisse (z. B. aus DDR-Zeiten, Bodenreform, LPG-Bewirtschaftung) noch nicht abschließend bereinigt sind. Vor einem Verkauf sollte geprüft werden, ob ein Sonderungsverfahren bereits durchgeführt oder noch anhängig ist, da dies erhebliche Auswirkungen auf die Verkehrsfähigkeit und Beleihbarkeit des Grundstücks haben kann. Auch heute, über 30 Jahre nach der Wiedervereinigung, sind in Einzelfällen noch nicht abgeschlossene Sonderungsverfahren anzutreffen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus in Sachsen-Anhalt wurde in den 1980er-Jahren auf einem Grundstück errichtet, das grundbuchmäßig noch zwei unterschiedlichen Eigentümern zugeordnet war. Im Rahmen eines Sonderungsverfahrens nach BoSoG wird ein Sonderungsplan erstellt, der das Grundstück entsprechend der tatsächlichen Bebauung und Nutzung neu zuschneidet und dem heutigen Eigentümer rechtlich zuordnet.
Rechtsgrundlage
- Bodensonderungsgesetz (BoSoG) vom 20. Dezember 1993 – regelt das vereinfachte Sonderungsverfahren zur Bereinigung von Grundstücksverhältnissen in den neuen Bundesländern und Berlin (Ost), einschließlich Erstellung des Sonderungsplans und ggf. Moderationsverfahren.